COVID 19: indicazioni per la prevenzione nelle parti comuni del condominio

Il condominio è diventato in queste settimane il principale, se non l’unico, ambiente di vita. Mai come ora abbiamo dedicato attenzione e cura a comportamenti e azioni utili a proteggere noi stessi ma anche a proteggere la collettività, e questa sensibilità può diventare una consuetudine utile anche in futuro per un utilizzo più attento e responsabile degli spazi condivisi. Proponiamo una rilettura delle disposizioni istituzionali delle misure di prevenzione con una interpretazione adattata al contesto condominiale, a partire da quesiti concreti posti da chi deve organizzare e gestire gli spazi comuni, i servizi, le relazioni in condominio. Il condominio come occasione di comunicazione e diffusione di informazioni I media stanno diffondendo da settimane le principali informazioni sui corretti comportamenti individuali da adottare. Un richiamo sintetico alle cautele da adottare in condominio può essere utile, utilizzando gli strumenti di comunicazione abituali come avvisi in bacheca, lettere ai singoli condomini, richiami in ascensore o vicino ai cassonetti dei rifiuti. Possono essere utilizzati anche strumenti di supporto sociale come avvisi di disponibilità a fare acquisti per condomini in difficoltà, turni di utilizzo del cortile per chi ha bambini che hanno necessità di movimento, situazioni di particolare fragilità conosciute in condominio, proposta di iniziative di comunicazione, raccolta fondi, ecc. Rimane l’obbligo istituzionale da parte dei responsabili dell’informazione relativamente al corretto uso e o e gestione dei dispositivi di protezione individuale, dove previsti (mascherine, guanti, tute, etc.) per i dipendenti del condominio o per esterni che vi dovessero accedere per lavoro. Può anche essere utile informare e mantenere aggiornate le informazioni sulle attività di sanificazione predisposte per le parti comuni condominiali. Gestione e sanificazione dei luoghi comuni e di specifici locali Può essere utile chiarire alcune definizioni, perché spesso i termini di pulizia, igienizzazione, sanificazione, disinfezione vengono utilizzati senza distinzione. · La pulizia consiste nella rimozione di polvere, residui, sporcizia dalle superfici, è realizzata con detergenti e mezzi meccanici e rimuove anche parte di contaminanti patogeni · La igienizzazione consiste nella pulizia a fondo con sostanze in grado di rimuovere o ridurre gli agenti patogeni su oggetti e superfici. Le sostanze igienizzanti (es. ipoclorito di sodio o candeggina) sono attive nei confronti degli agenti patogeni, ma non sono considerate disinfettanti in quanto non autorizzati dal Ministero della Salute come presidi medico chirurgici. · La disinfezione è il procedimento che con l’utilizzo di sostanze disinfettanti riduce la presenza di agenti patogeni, distruggendone o inattivandone in una quota rilevante ma non assoluta (si parlerebbe in tal caso di sterilizzazione). · La sanificazione è l’intervento globalmente necessario per rendere sano un ambiente, che comprende le fasi di pulizia, igienizzazione e/o disinfezione, e di miglioramento delle condizioni ambientali (microclima: temperatura, l’umidità e ventilazione). Il termine sanificazione quindi comprende le attività di pulizia ordinaria con acqua e detergente alla quale segue un trattamento di decontaminazione (igienizzazione e/o disinfezione). La sanificazione può essere necessaria per decontaminare interi ambienti, richiedendo quindi attrezzature specifiche per la diffusione dei principi attivi e competenze professionali, oppure aree o superfici circoscritte, dove gli interventi sono alla portata anche di soggetti non professionali. La sanificazione interviene riducendo o abbattendo i microrganismi patogeni nell’immediato, ma la sua efficacia non dura nel tempo. Sono importanti gli interventi di pulizia e igienizzazione frequenti, anche se più circoscritti alle superfici di più frequente contatto. Domande e risposte Quando è obbligatoria la sanificazione delle parti comuni? La sanificazione è indicata quando si ha notizia di una persona positiva o in isolamento in condominio, oppure a seguito di ordinanza sindacale o di altra Autorità. Questo non preclude la possibilità di intervenire con misure di pulizia e sanificazione anche in assenza di soggetti positivi o in quarantena. Come si organizza la sanificazione e come si verificano i requisiti delle ditte che fanno sanificazione? Le indicazioni sulla sanificazione sono contenute nella circolare 5443 del 22.2.2020 del Ministero della Salute (paragrafo ""Pulizia di ambienti non sanitari""). Se sono previsti semplici interventi di pulizia e igienizzazione, possono essere affidati a chi abitualmente svolge le pulizie condominiali, trattandosi di interventi ordinari di pulizia con un utilizzo di prodotti igienizzanti, accertandosi che l’addetto ne conosca la modalità di impiego e disponga di dispositivi di protezione. Questo offre il vantaggio di poter ripetere ciclicamente la igienizzazione delle parti comuni più esposte a contaminazione. In caso siano necessari interventi più radicali e venga scelta una impresa esterna, le ditte che fanno pulizia e sanificazione devono produrre iscrizione alla CCIAA nell'apposito registro e dichiarare il possesso dei requisiti di idoneità tecnico professionale ex art.26 DLGS 81/08 (da applicarsi per cautela sempre, anche in assenza di esplicito obbligo giuridico) Quali luoghi comuni, impianti presenti in ogni condominio, devono essere oggetto di sanificazione? Le indicazioni istituzionali raccomandano la pulizia di: · superfici toccate di frequente come pulsantiere esterne ed interne degli ascensori e dei citofoni, maniglie di portoni e cancelli di entrata, maniglie antipanico di uscite di emergenza, locali portineria, cassette delle lettere, serrature, pulsantiere di chiamata e/o sblocco antifurti; · scale e locali comuni, con particolare attenzione a ringhiere e mancorrenti, finestre al piano o interpiano, locali fitness, locali riunioni, ecc. · piani interrati: maniglie e superfici di box, cantine, locali tecnici dove sono alloggiati impianti termici/contatori/antenne TV/armadi gestori fibra digitale, ecc. · locali conferimento spazzatura aperti e/o chiusi e loro accessi · estintori, naspi, valvole d’intercettazione gas/acqua/ecc. Quali buone prassi adottare? E’ opportuno che l’Amministratore provveda a: · chiudere, ove possibile, gli spazi comuni quali locali fitness, riunioni, ecc. per evitare inutili occasioni di contagio. · In alternativa regolamentare gli accessi ad un numero di soggetti che permetta il reale mantenimento delle distanze di sicurezza tra le persone (mt. 1-1,5) e provvedere alla sanificazione degli spazi. · Indicare l’utilizzo degli ascensori da parte di una singola persona, con l’apposizione di cartelli oppure con le modalità di informazione abituali · Favorire la circolazione dell’aria naturale mediante l’apertura frequente delle finestre condominiali (ad es.: scale, luoghi chiusi o confinati, ecc.) · Evitare di far eseguire lavori di manutenzione o altre attività a meno che si verifichino situazioni indifferibili. Quali prodotti possono essere utilizzati per l'igienizzazione delle superfici e quali precauzioni bisogna prendere per chi effettua la pulizia delle parti comuni? È utile ribadire che gli interventi di sanificazione indicati dalle fonti istituzionali sono molto semplici ed economicamente non impattanti, ma non per questo meno efficienti per il contenimento dell’infezione. Sono diversi i prodotti chimici che possono essere utilizzati per sanificare le superfici. Se ne propone una lista esemplificativa: · Etanolo al 70% · Ipoclorito di Sodio diluito 1:50 (se si usa candeggina al 5%) · Sodio lauriletere solfato Può essere utile acquisire, in caso si affidino le attività di sanificazione ad imprese specializzate, informazioni sulla la modalità di utilizzo, la scheda dati di sicurezza del prodotto utilizzato, le precauzioni adottate, per poter informare correttamente il condominio, ad esempio con un avviso con l’orario di sanificazione, i prodotti impiegati, eventuali limitazioni precauzionali durante gli interventi. Nel caso vengano utilizzati prodotti igienizzanti presenti in commercio, come prodotti detergenti per le pulizie di routine, anche da personale dipendente, come custodi o addetti al conferimento dei rifiuti, occorre accertare che siano disponibili le abituali protezioni personali, come guanti, eventuale mascherina, e vengano osservate le indicazioni d’uso riportate sulla confezione. Quali sono gli ulteriori obblighi (rispetto a quelli previgenti) verso i dipendenti di condominio Il custode o il dipendente di condominio può assumere in questo periodo un importante ruolo di connessione tra soggetti esterni e condomini, ricevendo merci, corrispondenza, ma anche relazionandosi con altri operatori professionali. Il custode o il dipendente quindi può essere esposto al contatto con soggetti portatori di infezione. Va quindi ridefinita e comunicata la sua nuova attività ordinaria, le modalità di svolgimento, e soprattutto vanno fornite tutte le protezioni adeguate per i compiti assegnati.

1. Seguire accuratamente le indicazioni delle Autorità Sanitarie fornite via televisione, internet, stampa, eccetera

2. Informare immediatamente l’Amministrazione in caso di raffreddore o malessere o leggera febbre (e stare a casa: se la febbre supera i 37,5, chiamare il proprio medico di base)

3. Informare immediatamente l’Amministrazione in caso di possibili contatti accidentali con persone che hanno contratto il virus o che sono in quarantena conclamata

4. Evitare contatti fisici ravvicinati con i condòmini e ogni genere di visitatore, mantenendo almeno (cautelativamente) due metri di distanza

5. Utilizzare guanti in lattice monouso e, se possono farvi sentire più tranquilli, mascherine, che saranno forniti dal condominio

 6. Non fare entrare nessuno in guardiola, salvo autorizzazioni dell'Amministrazione

7. Non entrare in casa di nessuno, salvo autorizzazioni dell'Amministrazione

8. In assenza di guanti, lavare le mani spesso e accuratamente con acqua e sapone per almeno 60 secondi, oppure utilizzare un disinfettante per mani a base di alcool

9. Gettare i fazzoletti utilizzati in un cestino chiuso immediatamente dopo l'uso e lavare le mani

10. Rispettare rigidamente le norme di sicurezza nel trattamento dei rifiuti (con utilizzo scrupoloso di tutti i dispositivi di protezione necessari)

11. Se siete a conoscenza di persone influenzate, raffreddate o con difficoltà respiratorie, evitare il più possibile di entrare in contatto (e se non possibile, mantenere obbligatoriamente i due metri di distanza di rispetto) 

12. È possibile ritirare buste e pacchi, ma con guanti in lattice o lavarsi accuratamente le mani subito dopo, senza toccarsi il viso. Un custode tornerà al lavoro dopo 4 settimane di malattia (non specificata), il suo medico non rilascia alcun certificato: cosa devo fare io come amministratore per il coronavirus? Non vi è documento che accerti il suo stato di salute (statuto lavoratori). Si può fare un'autodichiarazione di non positività sulla falsariga di quella del Ministero per poter circolare. Quali sono gli ulteriori obblighi verso gli appaltatori di condominio? Richiedere di rispettare le indicazioni delle Autorità sanitarie e dell’“Accordo condiviso” su sicurezza lavoro sottoscritto da Governo e Organizzazioni Sindacali il 14.03.2020. Distanziamento sociale: convivenza tra condomini e presenza di attività lavorative Le fonti istituzionali raccomandano il distanziamento sociale, cioè il rispetto di una distanza maggiore di 1 metro tra le persone, come una delle più incisive misure di contenimento dell’epidemia. Se questo non risultasse possibile è richiesto l’utilizzo di una mascherina. Consegna pacchi Le attività di consegna a domicilio pacchi, farmaci, alimenti e altre tipologie di merci sono divenute fondamentali, hanno generato un grande movimento di addetti alle consegne di ogni tipo: portalettere, riders, drivers. I corrieri e i gestori hanno già previsto modalità di consegna senza contatto con il destinatario, previa nota informativa alla clientela, senza la firma di avvenuta consegna, escludendo il pagamento con contante. Ove ciò non sia possibile, sarà necessario l’utilizzo di mascherine e guanti. E’ consigliabile evitare l'ingresso degli addetti alla consegna negli spazi comuni, così come il contatto diretto con il custode, con il dipendente di condominio, o con il condomino destinatario. Può essere individuata una "zona di scambio " in cui far lasciare le consegne o per il ritiro. Comunque venga organizzata la consegna o il ritiro, è importante che questo venga chiaramente comunicato con cartelli ben visibili in corrispondenza di ingressi o citofoni, individuando soluzioni chiare nel caso di tastiere "anonime" sui citofoni. Attività produttive, ambulatori medici In presenza di attività dispensate dalla chiusura (es. panifici, generi alimentari, studi medici), si può generare, un aumento dei frequentatori condominiali, costituiti dai lavoratori abituali, ma anche dai fruitori esterni. In queste situazioni è consigliabile per la tutela di tutti i condomini una più frequente sanificazione periodica. Aziende di servizi che intervengono per guasti o urgenze Per le Aziende che effettuano attività urgenti di riparazione guasti o installazioni indifferibili nei condomini e/o presso abitazioni occorre se possibile prendere contatti prima di effettuare l'intervento per fornire informazioni circa il contesto operativo, concordare l'accesso in sicurezza al condominio e/o presso abitazione dell'utente, avere informazioni sulle misure aziendali predisposte per il contenimento dell’epidemia, come l’uso di protezioni individuali, procedure di smaltimento rifiuti. Gestione dei rifiuti Come gestire i rifiuti delle famiglie che ospitano persone positive o in isolamento? i rifiuti non vanno differenziati, cioè tutti i rifiuti plastica, vetro, carta, umido, metallo fazzoletti o i rotoli di carta, le mascherine, i guanti, e i teli monouso vanno raccolti in un unico sacchetto destinato alla raccolta indifferenziata. Il sacchetto va insaccato in altri due o tre sacchetti resistenti, uno dentro l’altro, ben richiusi con nastro adesivo o laccio di chiusura e depositato nel cassonetto per la raccolta indifferenziata. Per richiudere i sacchetti vanno utilizzati guanti monouso, che vanno gettati nei nuovi sacchetti preparati. Si può chiedere agli esterni che periodicamente hanno contatti con le persone in isolamento di smaltire quotidianamente i rifiuti. 

Indicazioni dall’IstitutoSuperiore di Sanità sulla gestione di rifiuti:

Come gestire i rifiuti urbani prodotti in abitazioni dove non soggiornano soggetti positivi al tampone e non soggiornano soggetti sottoposti alla quarantena obbligatoria? · Continua a fare la raccolta differenziata come hai fatto finora. · Usa fazzoletti di carta se sei raffreddato e buttali nella raccolta indifferenziata. · Se hai usato mascherine e guanti, gettali nella raccolta indifferenziata. · Per i rifiuti indifferenziati utilizza due o tre sacchetti possibilmente resistenti (uno dentro l’altro) all’interno del contenitore che usi abitualmente. · Chiudi bene 

Come raccogliere e gettare i rifiuti domestici

FONTE Centro per la Cultura della Prevenzione nei luoghi di lavoro e di vita in collaborazione con Centro Studi ANACI Lombardia

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Emergenza coronavirus e parti comuni condominiali

Superbonus 110%, pronto il sito Enea per le asseverazioni. Come fare

 

Via libera all’invio delle certificazioni tecniche per l’ottenimento del Superbonus 110% per i lavori di riqualificazione edilizia.

Via libera all’invio delle certificazioni tecniche per l’ottenimento del Superbonus 110% per i lavori di riqualificazione edilizia. La comunicazione arriva dall’Enea che sul sito detrazionifiscali.enea.it ha attivato, accanto a Bonus casa ed Ecobonus, la sezione dedicata alla trasmissione delle asseverazioni e dei documenti tecnici per il superbonus, come previsto dal Dl Rilancio e da due decreti ministeriali di attuazione.

La nuova sezione è: Superbonus 110% – per il caricamento, modifica e consultazione delle asseverazioni e delle schede descrittive degli interventi di efficienza energetica e utilizzo delle fonti rinnovabili di energia che usufruiscono delle detrazioni fiscali Super Ecobonus (detrazione del 110%).

Superbonus, l’invio delle asseverazioni

La compilazione dell’asseverazione può essere effettuata direttamente sul sito, che consente anche di allegare la documentazione prevista:

• copia della polizza assicurativa;
• APE ante intervento;
• APE post intervento;
• computo metrico dei lavori.

Decorrono dal 27 ottobre, data di messa online della nuova funzione, i 90 giorni entro i quali occorre caricare i documenti relativi ai lavori iniziati e conclusi prima della data della messa online del nuovo portale Enea.
Per comunicare all’Agenzia delle Entrate l’eventuale cessione del credito relativa ai lavori Superbonus 110%, c’è tempo invece fino al 16 marzo 2021, al fine di consentire alle imprese che lo avranno acquisito di caricarlo sul loro cassetto fiscale e usufruire delle detrazioni.

Superbonus, istruzioni per le asseverazioni

Tramite il sito sarà possibile creare e protocollare due tipologie di certificazioni di conformità obbligatorie:

• in corso d’opera: l’asseverazione può essere redatta in corso d’opera al 30% e al 60% dei lavori previsti nei casi in cui si opta per la cessione del credito e lo sconto in fattura;
• a conclusione dei lavori: parallelamente alla trasmissione dell’asseverazione verranno create le schede descrittive dell’intervento e generato il relativo codice CPID (Codice Personale Identificativo).

La certificazione deve essere redatta da un tecnico abilitato munito di polizza assicurativa espressamente stipulata per il superbonus.

Superbonus e asseverazioni, come redigerle

Le regole per redigere ed inviare le asseverazioni sono dettate dal DM Requisiti Tecnici e dal DM Asseverazioni. Il tecnico deve asseverare il rispetto dei requisiti stabiliti dalla normativa e il rispetto dei costi massimi, utilizzando parametri diversi in base alla tipologia degli interventi.
Per asseverare il rispetto dei costi massimi, il tecnico prende come riferimento i prezzari predisposti dalle Regioni e dalle Province autonome o, in alternativa, i prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi informativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice DEI – Tipografia del Genio Civile. Se i prezzari non riportano le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico determina i nuovi prezzi in maniera analitica.
Per gli interventi in cui l’asseverazione attestante il rispetto dei requisiti tecnici può essere sostituita da una dichiarazione dei fornitori o assemblatori o installatori, l’ammontare massimo delle detrazioni fiscali o della spesa massima ammissibile è calcolato dal tecnico sulla base dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento contenuti nell’Allegato I del DM Requisiti Tecnici.

 

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Decreti Ecobonus 110% in Gazzetta Ufficiale: le regole già in vigore

 

In vigore decreti MiSE su asseverazioni e requisiti tecnici per interventi ammessi ad Ecobonus 110%: i dettagli nei testi in Gazzetta Ufficiale.

Per l’Ecobonus al 100% si entra nel vivo: i due decreti del ministero dello Sviluppo Economico su asseverazioni e requisiti tecnici degli interventi Ecobonus 110% sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale del 5 ottobre, dopo che i contenuti erano già stati pubblicati sul portale dl ministero.

Decreto asseverazioni
Il decreto asseverazioni definisce i requisiti (contenuto e modalità di trasmissione) della perizia tecnica necessaria per l’accesso all’Ecobonus 110%, e stabilisce poi nel dettagli quali sono i tempi per il rilascio delle asseverazioni (nel caso di fine lavori, entro 90 giorni dal termine degli stessi), le regole per i controlli a campione da parte dell’Enea, la disciplina delle sanzioni.

l’asseverazione viene rilasciata al termine dei lavori, oppure per ogni stato di avanzamento dei lavori, da un tecnico abilitato. Va compilata on-line, sul portale informatico ENEA, secondo i modelli allegati al decreto. L’Enea effettua un serie di controlli automatici relativi a requisiti del beneficiario, corrispondenza degli interventi effettuati con i dati tecnici, caratteristiche dell’edificio, congruità dei costi, regolarità polizza di assicurazione allegata.

Requisiti tecnici
Il decreto sui requisiti tecnici contiene invece i dettagli sui lavori agevolabili – tipologia e caratteristiche – e sulle spese ammesse, sui soggetti ammessi all’agevolazione, sugli adempimenti. Di seguito alcuni esempi di lavori agevolabili:

• interventi di riqualificazione energetica globale: sono quelli previsti dal comma 344 della legge 296/2006, eseguiti su edifici esistenti o su singole unità immobiliari esistenti;
• interventi sull’involucro edilizio di edifici esistenti o parti di edifici esistenti: strutture opache verticali e orizzontali (coperture e pavimenti), sostituzione di finestre comprensive di infissi delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e verso vani non riscaldati, posa in opera di schermature solari;
• installazione di collettori solari: produzione di acqua calda per usi domestici o industriali;
• climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria: caldaie a condensazione, installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, impianti dotati di generatori d’aria calda a condensazione, pompe di calore ad alta efficienza, anche con sistemi geotermici a bassa entalpia, scaldacqua a pompa di calore, impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
• installazione e messa in opera, nelle unità abitative, di dispositivi e sistemi di building automation.

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Spese condominiali per luce e pulizia scale: come si dividono?

Condominio: le spese per il servizio di pulizia delle parti comuni e per l’illuminazione dell’ingresso e delle scale si dividono secondo millesimi o in base all’altezza dell’appartamento?

Nel tuo condominio è arrivato il momento di approvare il bilancio consuntivo da cui dipenderà anche la ripartizione delle spese tra i vari proprietari. Gli esborsi più rilevanti presentati dall’amministratore riguardano la ditta di pulizie e la luce per le parti comuni del condominio ossia scale e androne d’ingresso. Subito si pone il problema di come vadano divisi tali importi. A detta di alcuni sarà necessario procedere secondo millesimi di proprietà: per cui a pagare di più saranno i proprietari di appartamenti più grandi. A detta di altri, invece, ci si deve basare, come per le spese dell’ascensore, sull’altezza del piano ove si trova l’unità abitativa dei condomini: il che significa che le spese principali ricadranno su chi vive in alto al palazzo mentre gli inquilini dei locali al piano terra o ai primi piani avranno una quota minima. Il dubbio è stato risolto da una recente ordinanza della Cassazione [1] la quale ha chiarito come si dividono le spese condominiali per luce e pulizia delle scale.

Chi partecipa alle spese per illuminazione e pulizia?

Prima però di affrontare questo problema, dobbiamo fare una premessa che spesso induce in errore i condomini e genera liti. I proprietari di magazzini e negozi che hanno un proprio accesso diretto agli immobili, per il tramite del marciapiede e della strada, e che quindi non accedono mai all’androne dell’edificio e non utilizzano l’ascensore, non accendono le luci delle scale e non sporcano le parti comuni devono partecipare a tali spese?

L’androne e le scale, così come il tetto, sono parti comuni dell’edificio, cui devono partecipare tutti i condomini, ivi compresi i proprietari dei locali “frontestrada” con un proprio ingresso. Del resto, l’androne del portone non viene utilizzato solo ed esclusivamente come “passaggio obbligato” all’interno del palazzo; in esso, di norma, vengono posizionati una serie di servizi dell’intero condominio quali, per esempio, il contatore dell’acqua che alimenta l’intero fabbricato (spesso anche i locali a piano terra), i contatori dell’energia elettrica di tutte le unità immobiliari (a volte anche dei locali a piano terra), le cassette delle lettere, la guardiola del portiere, la bacheca condominiale, ecc. Senza contare il fatto che se la terrazza  condominiale, anche i proprietari dei negozi hanno il diritto di accedervi e di utilizzarla (e, se non lo fanno, è solo per una loro scelta). In tale ipotesi, quindi, si varranno delle scale o dell’ascensore.

Pertanto, essendo androne, scale e ascensore beni comuni dell’intero condomino, i titolari dei locali a piano terra non potranno essere esclusi dalla partecipazione alle relative spese di pulizia e illuminazione.

L’unica eccezione potrebbe scattare se l’atto di acquisto prevede diversamente, escludendo i proprietari dei magazzini al piano terra dalla partecipazione ad alcune categorie di spesa.

Come si dividono le spese per luce e pulizia scale in condominio?

Una volta chiarito chi deve partecipare alle spese per luce e pulizia delle scale, vediamo invece come si dividono. A riguardo la Cassazione ha detto l’assemblea non ha un potere discrezionale nel riparto dei contributi: non può quindi stabilire un riparto delle spese in base ai millesimi di proprietà in deroga a quanto previsto dal codice civile. Dunque sia per la pulizia delle scale che per la relativa bolletta della luce delle parti comuni la divisione tra i condomini deve avvenire in base al criterio dell’altezza dal suolo di ciascun piano.

Chi abita in cima all’edificio gode di tutta l’illuminazione, chi vive più in basso no

È appunto questo il principio sancito dalla Cassazione nell’ordinanza in commento. Ogni delibera dell’assemblea di condominio che disponga un diverso criterio di distribuzione di tali spese è nulla a meno che non sia presa all’unanimità. Solo infatti il consenso di tutti i condomini dell’edificio può prevedere un diverso criterio di riparto.

Come noto, afferma la Cassazione, «la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono e ai fini di tale ripartizione resta ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari». Allo stesso modo tale interpretazione vale, in via analogica, anche per la ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale perché anche tali esborsi riguardano un servizio del quale i condomini godono «in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa».

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https://lavocedeicondomini.blogspot.com/2020/01/pulizia-delle-scale-come-si-dividono-le.html

Bonus facciate, pronte le regole operative

Circolare attuativa e Guida al bonus facciate per applicare la detrazione al 90% introdotta dalla manovra 2020: aventi diritto, interventi ammessi, adempimenti.

Una circolare operativa e una guida fiscale per l’applicazione del bonus facciate 2020: l’Agenzia delle Entrate scioglie gli ultimi dubbi sul nuovo sconto fiscale introdotto dalla Legge di Stabilità 2020 e pubblica i documenti di prassi ad uso dei contribuenti e di tutti i soggetti coinvolti. Con la circolare applicativa (2/2020)  la nuova guida aggiornata a febbraio 2020, il Fisco riporta tutte le informazioni per utilizzare l’agevolazione: aventi diritto, interventi agevolabili, modalità di fruizione del credito.

=> Bonus Facciate: Guida 2020 dall’Agenzia delle Entrate

Si tratta, lo ricordiamo, della detrazione al 90% senza limiti di spesa, prevista dai commi da 219 a 224 della legge 160/2019, per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici. I lavori devono avvenire sulla parte esterna della facciata, la detrazione si applica alle spese sostenute nel 2020 (vale quindi il criterio di cassa), la possono applicare anche gli inquilini, il pagamento dei lavori va effettuato tramite bonifico bancario.

Beneficiari

Bonus facciate: requisiti e interventi ammessi

13 Dicembre 2019Possono utilizzare il bonus facciate tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari.

Quindi sono ammessi persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, società semplici, associazioni tra professionisti, soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali).

Trattandosi di una detrazione, non può invece essere utilizzata da titolari di redditi assoggettati a tassazione separata o imposta sostitutiva.

Il bonus facciate spetta al proprietario, o al titolare di altro titolo idoneo (anche agli inquilini), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Interventi ammessi

Detrazioni fiscali: rinnovi 2020 e bonus facciate

16 Ottobre 2019Per quanto riguarda la tipologia di lavori, innanzitutto devono riguardare la facciata esterna dell’edificio, quindi sono esclusi ad esempio le opere che riguardano cortili o facciate interne, a meno che non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

La circolare dettaglia poi tutte le tipologie di lavori che danno diritto al bonus. In estrema sintesi, valgono anche interventi di manutenzione ordinaria, come la pulitura o tinteggiatura esterna, devono però riguardare strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi. Ci sono regole particolari per i lavori che riguardano l’efficienza energetica (che devono essere influenti dal punto di vista termico o interessare oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio).

Spesa

Validità bonus facciate

29 Novembre 2019-Una precisazione importante riguarda il fatto che le spese devono essere sostenute nel 2020.

Per le persone fisiche, si applica il criterio di cassa, per cui ad esempio «un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020, consentirà la fruizione del “bonus facciate” solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020».

Nel caso di imprese individuali, società, enti commerciali, vale invece il criterio di competenza, per cui valgono le «spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti».

Bonus

La detrazione si utilizza direttamente in dichiarazione dei redditi, va ripartita in dieci quote annuali di pari importo, da far valere nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2020 e nei nove periodi d’imposta successivi e spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda.

Sono previsti una serie di adempimenti, che cambiano a seconda della tipologia di contribuenti (ad esempio, il pagamento delle spese va effettuato tramite bonifico).

Infine, vengono dettagliate le regole sulla cumulabilità (ad esempio, per utilizzare anche altre detrazioni edilizie relative ai lavori che vengono effettuato sulla facciata degli edifici).

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Il cittadino scrive a tutti... e non forniscono risposta, oppure fanno palesi prese in giro

Crepe nei muri e nei pavimenti di  un appartamento

Pulizia delle scale: come si dividono le spese?

La manutenzione ordinaria delle scale, ossia pulizia, illuminazione e tinteggiatura, si divide in base all’altezza del piano e non sulla scorta dei millesimi di proprietà.

Quando si tratta di dividere le spese per la pulizia delle scale affidata a una ditta esterna, spesso in assemblea si registrano contrasti e dissapori. Questo perché non sono sempre certi i criteri di ripartizione di tali oneri. Sul punto è intervenuta più volte la Cassazione. Attualmente, l’indirizzo più recente sposato dalla Corte è quello secondo cui la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale deve avvenire secondo l’altezza del piano. Ma procediamo con ordine.

Indice

• 1 Come ripartire le spese di pulizia delle scale?
• 2 Chi deve pagare le spese di pulizia delle scale?
• 3 Riepilogando

Come ripartire le spese di pulizia delle scale?

In caso di manutenzione straordinaria delle scale, la ripartizione delle spese avviene per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in base ai millesimi di proprietà dei singoli condomini. I proprietari degli immobili siti sul medesimo piano pagheranno quindi la stessa quota in relazione all’altezza, ma una quota diversa in rapporto ai millesimi del rispettivo appartamento.

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Regole diverse invece valgono per la manutenzione ordinaria ossia per quanto riguarda la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale e per l’illuminazione delle stesse. Sempre che il regolamento di condominio non disponga diversamente (regolamento che, in tal caso, per essere valido dovrà essere approvato all’unanimità), secondo la Cassazione [1], le spese per la pulizia delle scale vanno suddivise solo in base al criterio dell’altezza del piano. Dunque, i millesimi non contano, così come non conta la destinazione dell’immobile (se ad uso ufficio o ad uso abitativo). Con la conseguenza che chi vive al primo piano e ha un appartamento molto grande pagherà di meno di chi vive all’ultimo e ha un appartamento più piccolo. L’uso intensivo delle scale, dovuto alla particolare destinazione di alcuni appartamenti (ad esempio a uso uffici, studi professionali, ecc.) è ininfluente sia ai fini della ripartizione degli oneri di manutenzione e sostituzione, sia ai fini delle spese di pulizia, illuminazione e tinteggiatura.

Resta ferma la possibilità per l’assemblea di approvare le cosiddette tabelle millesimali d’uso e/o delle scale, redatte da tecnici abilitati e pensate solo per ripartire le spese ordinarie delle scale o, in altri casi, dell’ascensore.

Per la Cassazione, «i condòmini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno». E le scale «costituiscono delle parti comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, in quanto i proprietari dei piani inferiori normalmente non usano il tratto che conduce ai piani superiori».
In altri termini, a parere dei giudici della Suprema corte, chi risiede ai piani superiori calpesta un numero maggiore di gradini rispetto a chi abita i piani più bassi; pertanto, consumando e sporcando di più il pavimento del condominio, è tenuto a pagare una quota maggiore. È però anche vero che, laddove il condominio sia dotato di ascensore, chi vive all’ultimo piano sceglierà quasi mai le scale, il cui utilizzo resterà “potenziale”.

Chi deve pagare le spese di pulizia delle scale?

Le spese di manutenzione e sostituzione delle scale, e relativi pianerottoli, sono finalizzate alla conservazione di questa parte comune dell’edificio. Pertanto vi devono contribuire tutti i condomini, compresi i proprietari di autorimesse, laboratori e negozi, ancorché aventi accesso autonomo e quindi indipendente da quello destinato agli altri piani dell’edificio, nonché di seminterrati senza accesso ad altri piani. Il principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione [2] e ribadito dalla Corte d’Appello di Milano [3] perché le scale costituiscono parte essenziale della comune proprietà.

Riepilogando

Spese di manutenzione e sostituzione delle scale: da ripartire per metà secondo millesimi e metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo. Il criterio è modificabile solo all’unanimità dei condomini.

Spese di pulizia, illuminazione e tinteggiatura: da ripartire fra i condomini in base all’altezza di ciascun piano dal suolo. Criterio modificabile a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500/1.000).

note

[1] Cass. sent. 432/2007. «In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, “in parte qua”, dell’art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall’art. 1123 comma 2 c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all’uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell’affermare tale principio, la S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari)».

[2] Cass. sent. n. 2328 del 6.06.1977.

[3] Trib. Milano, sent. del 3.07.1992.

SENTENZA

Cassazione civile, sez. II, 12/01/2007, (ud. 17/11/2006, dep.12/01/2007), n. 432

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato l’il giugno 1999 P.A. conveniva il Condominio di via (OMISSIS), in (OMISSIS), di cui faceva parte, davanti al Tribunale di Roma, chiedendo che venisse dichiarata la nullità della delibera assembleare in data 30 aprile 1999 con la quale erano stati approvati il bilancio consuntivo per l’anno 1998 e preventivo per l’anno 1999, lamentando, tra l’altro, l’illegittimità della ripartizione delle spese inerenti alla pulizia delle scale, in quanto operata secondo la tabella millesimale di proprietà e non sulla base della effettiva utilizzazione del bene comune da parte dei singoli condomini, in considerazione del fatto che quattro dei cinque piani dell’immobile, di proprietà di un unico condomino, erano adibiti ad albergo.

Il condominio, costituitosi, resisteva alla domanda, che veniva accolta dal Tribunale di Roma con sentenza in data 20 novembre 2000.

Il condominio proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma, con sentenza in data 5 marzo 2003, in base alla seguente motivazione:

Pure infondato è il quarto motivo di impugnazione con il quale si assume la conformità a legge dei criteri di ripartizione in base alle tabelle millesimali adottati dal condominio. In proposito insegna il Supremo Collegio (cfr., Cass., sez. 2^ civ., 13 luglio 1996 n. 6359) che “in tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell’art. 1123 c.c. non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo”. Ora, è del tutto evidente che nel caso di specie l’uso che in concreto veniva fatto delle scale e dell’impianto di illuminazione era ben diverso in quanto l’albergo Locarno, che occupa quattro dei cinque piani dello stabile, proprio per la sua attività, comporta continuo andirivieni di persone che certo non può essere paragonato a quello che comporta un singolo appartamento di un condomino. Bene dunque il primo giudice ha tenuto conto del diverso uso in concreto fatto dei beni comuni in considerazione della particolare ed oggettiva situazione dell’immobile.

Contro tale decisione ha proposto ricorso per Cassazione, con tre motivi, il Condominio di via (OMISSIS), in (OMISSIS).

Resiste con controricorso P.A..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce testualmente:

Violazione e falsa applicazione dell’art. 1223 c.c., comma 2 e art. 69 c.c. disp. att. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Come si è detto nella premessa, il sig. P.A. ha impugnato la delibera di approvazione dei bilanci consuntivo del 1998 e preventivo del 1999, assumendo, nella sostanza, che la ripartizione adottata dall’assemblea relativamente alle spese condominiali (di pulizia e manutenzione impianto elettrico e per consumi Italgas) sarebbe “ingiusta” e non conforme ai criteri di cui all’art. 1223 c.c., comma 2, non essendosi tenuto conto della maggiore effettiva utilizzazione del “bene comune” da parte della Finaquila, la quale ha adibito gli immobili di sua proprietà (4 piani su 5 dell’edificio) ad uso alberghiero.

Sia il Tribunale che la Corte hanno ritenuto applicabile l’articolo citato, con conseguente annullamento della delibera impugnata, sul presupposto peraltro non provato, di un maggiore uso effettivo da parte della ricorrente.

Tale decisione, come denunciato in epigrafe, è giuridicamente illegittima. Nel giudizio di merito risulta pacifico che la ripartizione delle spese ed i bilanci consuntivo e preventivo impugnati, sono stati approvati dall’assemblea sulla base di tabelle millesimali regolarmente adottate dal condominio e mai modificate. Ne consegue che la Corte d’Appello ha fatto un uso non pertinente della norma di cui al citato articolo 1223 c.c., comma 2, giacchè non può essere posto in dubbio che in presenza di una convenzione sulla ripartizione delle spese condominiali costituita proprio dalle tabelle millesimali regolarmente approvate dall’assemblea (come nel caso di specie), la ripartizione di dette spese possa avvenire solo sulla base di esse. Lo stesso art. 1123 c.c., fa riferimento alla “convenzione” che prevale sulla stessa regola della divisione tra i condomini delle spese “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” dei condomini posta dalla norma, ponendo per l’appunto il principio della prevalenza del regolamento contrattuale.

E’ tra. l’altro pacifico in giurisprudenza che in tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiamo formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del Giudice a norma dell’art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell’edifico, la ripartizione delle spese condominiali e legittimamente effettuata in conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condomino richiesto della quota di pertinenza, ove intenda contestare il criterio di ripartizione deve proporre domanda, anche riconvenzionale di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini (vd. Cass. 31.5.88 n. 3701).

Il P. avrebbe quindi dovuto richiedere la modifica delle tabelle millesimali in essere e sulla base delle quali era stato approvato il bilancio consuntivo e preventivo, per evitare l’applicazione degli (a suo pretestuoso dire) iniqui criteri di ripartizione delle spese da esse previsti. E’ certa quindi l’erroneità – e già per questo primo assorbente motivo la sentenza dovrà essere cassata – dell’applicazione dell’art. 1223 c.c., comma 2, effettuata sia dal Tribunale che dalla Corte, in presenza, si ribadisce, di un regolamento contrattuale (le tabelle millesimali) mai impugnato da alcuno dei condomini e sulla base del quale legittimamente il condominio ha provveduto all’approvazione dei bilanci inspiegabilmente annullati dal Giudice di merito.

In realtà il problema è diverso e riguarda il criterio da applicare per la ripartizione delle spese in questione (comma 1 e 2 dell’art. 1123 cod. civ.).

Con il secondo motivo si deduce testualmente: Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto essenziale della controversia, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 5.

Con il terzo motivo di ricorso, l’esponente lamentava che il Tribunale aveva dato per accertati i criteri di ripartizione delle spese in mancanza di specifica prova, ed anzi non tenendo in alcuna considerazione le determinazioni che l’assemblea aveva a suo tempo adottate (mai impugnate). La Corte d’Appello, senza spendere alcuna reale motivazione, ha rigettato il gravame assumendo che le tabelle di riferimento risultassero “per tabulas” dagli atti.

La Corte, in tal maniera, è rimasta debitrice della motivazione in ordine alla irrilevanza delle tabelle cd. “TAB C” ed allegate in primo grado sub doc. 2, che l’assemblea aveva specificamente approvato.

Tenendo anche conto del fatto che si verte in materia patrimoniale e pertanto perfettamente disponibile tra le parti, la Corte avrebbe dovuto quanto meno chiarire perchè una delibera assembleare al riguardo, mai impugnata e non più impugnabile, avrebbe dovuto essere disattesa in mancanza di qualsivoglia revisione. Anche sotto questo profilo, pertanto, l’impugnata sentenza appare meritevole di essere riformata.

Entrambi i motivi, i quali possono essere esaminati congiuntamente, in considerazione della loro connessione, sono infondati, in quanto presuppongono che le spese di cui si discute siano state ripartite in difformità da quanto espressamente previsto dalle tabelle millesimali (e si prospetta, tra l’altro per la prima volta in questa sede, addirittura il fatto che nella specie era intervenuta la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 cod. civ., comma 1), mentre il problema è quello di stabilire se si tratti di spese da ripartire secondo i criteri contemplati nel comma 1 e 2 dell’art. 1123 cod. civ..

Con il terzo motivo si deduce testualmente: Violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 cod. civ., comma 1 e 2, nonchè omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Fermi gli assorbenti motivi di ricorso che precedono, la sentenza non può non essere censurata anche laddove la Corte d’Appello assume che la delibera condominiale in ordine alla ripartizione delle spese di pulizia e manutenzione delle scale e dell’impianto elettrico sarebbe illegittima, in quanto non avrebbe tenuto conto del fatto che essi sono destinati ad uso in differente misura da parte dei condomini, approvando così pienamente la decisione del Tribunale.

I giudici di merito, così ragionando, non si sono avveduti del fatto che, come del resto emerge chiaramente dall’insegnamento di codesta Ecc.ma Corte Suprema già richiamato nei precedenti gradi di giudizio, l’art. 1123 cod. civ., comma 2, ha riguardo a parti comuni che oggettivamente e strutturalmente sono utilizzabili in diversa misura dai condomini, e non all’uso che concretamente i condomini ne facciano (Cass., 6 dicembre 1991, n. 13160, in Mass. Foro it., 1991).

Nel caso di specie, appare innegabile che tanto le scale quanto l’impianto elettrico sono destinati all’uso in favore di tutte le unità abitative dell’immobile – indipendentemente dalla situazione di fatto – atteso che non si riesce a vedere come le scale non servano ad accedere a tutti i piani e l’illuminazione a farlo con sicurezza.

A prescindere poi dal fatto che il sig. P. è proprietario di un appartamento sito al piano attico dello stabile, di modo che le scale e l’impianto elettrico sono chiaramente destinati anche alla sua utilizzazione, il semplice fatto che un albergo occupi altri quattro piani dell’immobile non esclude che scale ed impianto elettrico servano parimenti a tutte le unità abitative: seguendo l’assunto dei giudici di merito, per cui l’esercizio di un albergo giustificherebbe l’applicazione dell’art. 1123 cod. civ., comma 2, porterebbe alle assurde conseguenze profilate nell’atto di appello, per cui chi decida di non utilizzare mai l’ascensore dovrebbe essere esentato dalle relative spese od una famiglia numerosa visto che utilizza le parti comuni con maggiore frequenza di chi vive solo – dovrebbe sopportare costi maggiori.

In realtà, come più volte sottolineato da codesta Ecc.ma Corte Suprema, quello che viene in considerazione – almeno sotto il profilo prettamente condominiale – è l’oggettiva destinazione della parte comune, che possa essere astrattamente utilizzabile in pari misura da parte di tutti i condomini, indipendentemente, appunto, dall’uso che concretamente essi ne facciano: basti considerare che è un dato di mero fatto che il sig. P. utilizzi le scale in misura minore che non i clienti dell’albergo, e che ben può iniziare in qualunque momento ad intensificarne l’uso installando nel proprio appartamento un’attività commerciale approfittandone per fare attività fisica evitando l’acquisto di strumenti. Il motivo è fondato nei limiti che verranno in seguito chiariti.

In tema di pulizia delle scale questa S.C. ha affermato: i condomini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno (sent. 3 ottobre 1996 n. 8655, che, però, non ha specificato in che modo, in concreto, la ripartizione della spesa dovrebbe avere luogo);

la disposizione dell’art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza, ma non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l’assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 cod. civ. (sent. 19 febbraio 1993 n. 2018, la quale ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato l’impugnazione contro una delibera che aveva ripartito le spese per 3/4 secondo il criterio previsto dall’art. 1124 cod. civ.); i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in relazione all’uso che ciascuno di essi può fare della detta parte comune, secondo il criterio fissato dal comma 2 dell’art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che l’assemblea può legittimamente ripartire la spesa in questione, in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 cod. civ. (sent. 24 gennaio 2001 n. 971, la quale ha ritenuto corretta la ripartizione secondo i criteri previsti dall’art. 1124 cod. civ.).

La prima delle decisioni citate parte dalla premessa che le scale costituiscono delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in quanto i proprietari dei piani inferiori normalmente non usano il tratto che conduce ai piani superiori;

trattandosi di cose oggettivamente destinate a permettere ai condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al diritto di comproprietà sulle parti comuni, le spese andrebbero ripartite in base al criterio previsto dall’art. 1123 cod. civ., comma 2, che può trovare applicazione con riguardo a qualunque parte comune dell’edificio.

A tale impostazione, però, si può muovere l’obiezione che non viene chiarito come, in concreto, la ripartizione delle spese dovrebbe avvenire, il che è particolarmente rilevante, perchè in tanto procedersi alla ripartizione delle spese condominiali in ragione della utilità che la cosa o il servizio comune può dare in quanto tale utilità sia misurabile (come ad es., avviene per il riscaldamento, in cui si fa riferimento alla superficie radiante dei termosifoni installati nelle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva).

La seconda decisione citata, poi, cade in contraddizione, in quanto parte dalla premessa della inapplicabilità dell’art. 1124 c.c., comma 1, e poi ritiene valida una ripartizione effettuata per 3/4 secondo il criterio previsto da tale disposizione).

La terza decisione citata, poi, ha ritenuto legittima una ripartizione effettuata secondo i criteri previsti dall’art. 1124 cod. civ., senza spiegare perchè, in definitiva, tale disposizione dovrebbe considerarsi una applicazione particolare del principio generale di cui all’art. 1123 cod. civ., comma 2, e come sarebbe compatibile con tale disposizione la ripartizione di metà delle spese secondo i millesimi di proprietà.

In entrambe le decisioni non viene, poi, indicato il fondamento normativo della attribuzione all’assemblea del potere discrezionale (inteso come individuazione del criterio in concreto applicabile) di ripartire tra i condomini tali spese, che non può essere individuato nel fatto che l’art. 1135 cod. civ., comma 1, n. 2, stabilisce che l’assemblea provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, in quanto tale disposizione va letta in correlazione con l’art. 1123 cod. civ..

In sostanza, l’assemblea deve provvedere alla ripartizione fra i condomini rispettando i criteri previsti per le singole spese dagli artt. 1123, 1124 e 1126 cod. civ..

Alla luce delle considerazioni svolte consegue che con riferimento alle ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, l’assemblea, ai fini della applicazione del principio affermato dall’art. 1123 cod. civ., comma 2, deve individuare un criterio idoneo ad esprimere la diversa utilità che da tale servizio ricavano i proprietari dei singoli piani.

Ritiene il collegio che, a tal fine, sia possibile una applicazione analogica dell’art. 1124 cod. civ..

Da un lato, infatti, non sembra che tale disposizione abbia carattere eccezionale, in quanto essa, con riferimento alle spese interessanti una parte comune dell’edificio pacificamente destinata a servire in misura diversa i condomini dei diversi piani (scala) ed in ordine alla cui ripartizione non si potrebbe dubitare della applicabilità del principio stabilito dall’art. 1123 cod. civ., comma 2, individua il necessario criterio di carattere oggettivo.

In definitiva, l’art. 1124 cod. civ. è norma speciale e non eccezionale, il che non esclude una sua applicazione analogica.

La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall’art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione.

Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.

Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 112 3 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate.

Il problema della ripartizione delle spese per la pulizia delle scale si è anche presentato (ed è quanto avvenuto nel caso di specie) con riferimento alla diversa destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari o in base alla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa.

Ritiene il collegio che, contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, in tali ipotesi la ripartizione delle spese non potrebbe essere effettuata dall’assemblea sulla base della presunzione di un più o meno intenso godimento delle scale.

E’ sufficiente, in proposito, ricordare che il riconoscimento di un potere discrezionale dell’assemblea di ripartizione delle spese sulla base della presunzione in questione, manca di qualsiasi fondamento normativo, a prescindere dal fatto che si dovrebbe procedere alla revisione delle tabelle millesimali ogni volta in cui muti la destinazione delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa.

Il ricorso investe anche la questione della ripartizione delle spese per la illuminazione delle scale. In materia esiste un solo precedente di questa S.C., che ha ritenuto che tali spese (al pari di quelle per la pulizia delle scale) servono a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie, con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle scale, secondo il criterio fissato dall’art. 1123 cod. civ., comma 2 (sent.3 ottobre 1996 n. 8657), senza peraltro indicare il criterio obiettivo da applicare in modo da assicurare il rispetto del principio stabilito da tale norma.

Il collegio concorda sul fatto che tali spese attengono ad un servizio del quale i condomini godono (o al quale danno causa) in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano: è sufficiente, in proposito, considerare che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa.

Sulla base di tali premesse, non essendo possibile individuare un diverso criterio oggettivo di ripartizione delle spese e non potendosi, per le considerazioni svolte, riconoscere all’assemblea un potere discrezionale in tale materia, sussistono le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1124 cod. civ., data la identità di ratto.

Anche in tal caso, per quanto già detto, andrà applicato per intero il criterio della altezza di piano.

Si può solo aggiungere che, con riferimento alle spese in questione (contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata) non sarebbe neppure ipotizzabile dal punto di vista logico (a prescindere dalla mancanza di un fondamento normativo) una ripartizione basata sulla diversa destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari o sulla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa. Il consumo di energia elettrica, infatti, è lo stesso al prescindere del numero delle persone che accedono alle singole unità immobiliari.

Alla luce delle considerazioni svolte, non essendosi la Corte di appello di Roma attenuta a corretti criteri di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale, il terzo motivo del ricorso va accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, per un nuovo esame, ad altra sezione della stessa Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.Depositato in Cancelleria il 12 gennaio 2007

P.Q.M.

La Corte rigetta i primi due motivi del ricorso; accoglie il terzo motivo; cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 17 novembre 2006.

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