18 giugno 2013 CAMBIA LA VITA NEL CONDOMINIO UNISCITI A NOI IN DIFESA DEI DIRITTI DEI CONDOMINI

18 giugno 2013 CAMBIA LA VITA NEL CONDOMINIO UNISCITI A NOI IN DIFESA DEI DIRITTI DEI CONDOMINI

mercoledì 14 giugno 2017

Condominio: obblighi e ripartizione costi

Scadenze e regole in tema di efficienza energetica per immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato: applicazione e costi.


< >Efficienza energetica: intervista a Federico Testa, presidente ENEA


Conto alla rovescia per la scadenza dei termini imposti dal decreto legge 244/2016 per l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici: ultima chiamata il 30 giugno 2017. L’adempimento riguarda  tutti gli immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato ed impone di installare in questi casi valvole termostatiche e contabilizzatori  per contenere i consumi, in recepimento del Dlgs 141/2016 contenente “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE”. L’obiettivo è di abbattere i consumi energetici da qui al 2020.   È in particolare l’articolo 9 del Decreto a prevedere l’obbligo di installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi. Obbligo che vige nei casi di teleriscaldamento o teleraffreddamento, o impianti centralizzati, tipicamente presenti nei condomini.

Sotto contatori

Ogni immobile dovrà inoltre istallare un sotto-contatore per misurare il consumo energetico della propria unità immobiliare. La norma precisa che eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.
Tuttavia, nel caso in cui non sia possibile utilizzare dei sotto-contatori, i proprietari delle singole unità immobiliari dovranno avere cura di installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante all’interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459.

Suddivisione spese

La norma prevede che, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo sia suddiviso in base agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto secondo quanto previsto dalla norma UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti.
Nel caso in cui tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.
È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.
In generale, per deliberare il criterio di riparto degli importi basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (articolo 26, comma 5, legge 10/1991 con riferimento al comma 2, articolo 1120 del codice civile).

Sanzioni

L’articolo 16 del Decreto riporta le sanzioni per inadempienza, da 500 euro a 2.500 euro per unità immobiliare nel caso in cui non si provveda ad installare tali sistemi entro la data prefissata.

Consigli pratici

Per aiutare imprese e cittadini a migliorare l’efficienza energetica degli impianti termici, risparmiando sulle spese di raffrescamento e riscaldamento, esiste anche una guida ENEA: tra i consigli, proprio quello di utilizzare le valvole termostatiche, apparecchiature applicate su ciascun termosifone che aprono o chiudono la circolazione dell’acqua calda per mantenere costante la temperatura impostata aiutando così ad evitare sprechi.

=> Climatizzazione, guida ENEA al risparmio

mercoledì 5 aprile 2017

Compravendita e obblighi di condominio

Regolamento di condominio e divieti validi anche per chi compra casa senza prima conoscerlo, purché si rispettino alcuni vincoli


La Cassazione ha chiarito che chi acquista un appartamento in un condominio deve rispettare i divieti imposti dal regolamento condominiale, ma solo a patto che sia stato:
  • approvato all’unanimità dall’assemblea condominiale;
  • trascritto nei registri immobiliari: nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non è sufficiente un generico rinvio al regolamento di condominio.
Il divieto è valido anche se i vincoli imposti sono stati riportati nell’atto di vendita, o se nel compromesso / rogito viene allegato il regolamento di condominio.
In sostanza, è necessario leggere bene il regolamento condominiale prima di effettuare l’acquisto, soprattutto se questo è finalizzato ad investimento, ad esempio per darlo in affitto a studenti o adibirlo a Bed&Breakfast.

=> Bed and Breakfast vietati in condominio

Questo perché, qualora nel regolamento condominiale siano presenti vincoli in tal senso, i divieti sarebbero validi anche se l’acquirente non ne fosse venuto a conoscenza (per non aver letto il regolamento prima della compravendita) e/o non fosse presente, perché non ancora proprietario dell’immobile, al momento della loro approvazione da parte dell’assemblea. Solitamente, i vincoli riguardano le parti comuni del condominio, ma possono essere imposti anche divieti riguardanti la singola proprietà immobiliare, quali appunto l’affitto dell’appartamento, l’avvio di B&B, la tenuta di animali all’interno degli appartamenti condominiali, orari e rumori (musica, etc.), comportamenti sui terrazzi e così via.
Nel caso in cui il regolamento condominiale limiti i poteri del proprietario di casa, previsti peraltro dal codice civile, affinché i divieti siano validi il regolamento deve essere approvato all’unanimità dall’assemblea. Senza il parere unanime, la clausola vincolante non può essere ritenuta valida. Tale unanimità è valida se:
  • raggiunta con assemblea cui partecipino tutti i condomini e tutti votino nello stesso modo;
  • al momento della vendita degli appartamenti, il costruttore fa approvare, ai singoli acquirenti, il regolamento di condominio da lui redatto.
Il regolamento condominiale così approvato vincola anche i futuri acquirenti degli immobili appartenenti al condominio, tenuti ad informarsi e leggere il documento in fase di compravendita.
Fonte: Cassazione.


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lunedì 6 febbraio 2017

Ritenute del condominio 2017

Ritenuta del 4% da versare al superamento di 500 euro: i chiarimenti di Telefisco sulla soglia e sulle modalità di versamento


Il condominio, deve operare una ritenuta d'acconto del 4% come acconto per l'imposta dovuta sui corrispettivi per le prestazioni relative a contratti di appalto di opere/servizi effettuate nell'esercizio di impresa. Come sempre, la ritenuta deve essere versata con F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento. Tuttavia, la legge di stabilità 2017 ha previsto una "semplificazione" in base alla quale la ritenuta non va versata se l'importo da versare per uno specifico condominio è inferiore a 500 euro, nel qual caso i versamenti dovranno essere effettuati:
  • entro il 30 giugno
  • entro il 20 dicembre
Le ritenute Irpef effettuate dal condominio come sostituto d'imposta sono state oggetto di chiarimento a Telefisco 2017, dove è stata specificato:
  •  per calcolare la soglia di 500 euro, si devono sommare mese dopo mese le ritenute  evanno versate il 16 del mese successivo a quello in cui la soglia viene superata.
  •  le nuove tempistiche di versamento non sono tassative, infatti il condominio può continuare a effettuare il pagamento delle ritenute con le scadenze previgenti anche se di importo inferiore a 500 euro. L'assenza di sanzioni in questo caso è stata chiarita a Telefisco.
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mercoledì 30 novembre 2016

Milano, obbligo collaudo statico per gli edifici più vetusti: ecco come si fa

Il Comune è il primo in Italia a introdurre elementi innovativi


Linee guida chiare, corrette e univoche per verificare l'idoneità statica degli edifici costruiti da più di 50 anni. Sono quelle definite oggi dall'amministrazione comunale di Milano in collaborazione con l'ordine degli ingegneri milanesi per cristallizzare le indicazioni operative utili per la compilazione della dichiarazione del cis-certificato di idoneità statica dei fabbricati più datati, resa obbligatoria dal nuovo Regolamento edilizio. Il Comune di Milano, dunque, è il primo in Italia a introdurre elementi innovativi riguardo l’obbligo di manutenzione degli edifici.
"Milano - spiega Ermete Realacci, presidente della commissione Ambiente della Camera dei deputati - è la prima città d’Italia ad introdurre, con queste linee guida, l’obbligo di certificazione di idoneità statica per gli edifici più vecchi"; un provvedimento che la pone "all’avanguardia sulla strada della riqualificazione urbana e della sicurezza".
Su questo tema, aggiunge Realacci, "la possibilità di detrarre fiscalmente le spese della certificazione statica per gli edifici sarebbe uno strumento che andrebbe a rafforzare l’impatto e i risultati dell’ecobonus e del sismabonus". Un’ulteriore leva anche per "una nuova edilizia che, abbandonando il consumo di suolo, punta sulla qualità, l’innovazione e la rigenerazione urbana, a partire dall’efficienza energetica e dalla messa in sicurezza". Inoltre "si darebbe anche maggiore forza al progetto di Casa Italia che è strategico per il Paese e per il rilancio della nostra economia".
L'articolo 11.6 del documento entrato in vigore il 26.11.2014 stabilisce che tutti gli edifici ultimati da più di 50 anni, o che raggiungeranno i 50 anni nei prossimi tre anni, non in possesso di certificato di collaudo dovranno essere sottoposti a verifica e rilascio del cis entro il 2019. La stessa cosa dovranno fare, entro il 2024, i fabbricati collaudati da più di 50 anni (o che avranno raggiunto i 50 anni entro tale scadenza).
Si tratta, sottolinea l’assessore all’Urbanistica, Verde e Agricoltura Pierfrancesco Maran, di "una misura molto importante, volta a preservare il patrimonio edilizio esistente e quindi a garantire l’agibilità e la sicurezza degli stessi". Attraverso la preziosa collaborazione con l’Ordine degli Ingegneri di Milano "abbiamo ora stabilito con maggior precisione le modalità con cui i certificati di idoneità statica dovranno essere compilati, quali controlli sulle strutture sono richiesti e in quali situazioni occorre procedere con misure correttive". In questo modo "agevoliamo il lavoro operativo dei tecnici abilitati alle verifiche e stabiliamo criteri univoci per tutti i certificati".
Le linee guida definiscono due livelli di indagine. Il primo si basa su un’analisi qualitativa del fabbricato e in caso risulti esaustiva e non evidenzi aspetti critici per la sicurezza può dare luogo all’emissione del cis. Il secondo livello, da effettuare solo nel caso in cui il primo non sia risultato esauriente, si basa su indagini sperimentali e o analitiche che consentano, ove necessario, di definire opportune opere di rinforzo.
Si stima che saranno circa 26mila gli edifici privati che dovranno essere sottoposti alle verifiche per il rilascio del certificato di idoneità statica, circa mille quelli comunali. Oltre a essere allegato al fascicolo del fabbricato, come indicato all’articolo 47 del Regolamento edilizio e all’atto di vendita in caso di compravendita, il cis verrà depositato presso l’ordine degli ingegneri della Città metropolitana di Milano ai fini dell’attività di monitoraggio e di analisi statistiche del patrimonio costruito.


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Tutte le attività soggette a SCIA


 

In Gazzetta Ufficiale il decreto che individua tutte le attività oggetto di procedimento, anche telematico, di comunicazione o segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)


Individuate ufficialmente le attività oggetto di procedimento, anche telematico, di comunicazione o segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.) o di autorizzazione. Se prevista anche in materia di pubblica sicurezza, la S.C.I.A. produce gli effetti della relativa autorizzazione ai sensi del R.D. n. 773/1931. E’ stato infatti vì pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 277/2016 il D.Lgs. n. 222/2016 recante “Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell’articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124”. Le regione e gli enti locali dovranno adeguarsi al tali disposizioni entro il 30 giugno 2017.


Ad essere disciplinati sono in particolare i procedimenti amministrativi nei seguenti settori:

  • commercio;
  • somministrazione di alimenti e bevande;
  • strutture ricettive e stabilimenti balneari;
  • attività di spettacolo o intrattenimento;
  • sale giochi;
  • autorimesse;
  • distributori di carburante;officine di autoriparazione (meccanici, carrozzerie e gommisti);
  • acconciatori e
  • panifici;
  • tintolavanderie, arti tipografiche, litografiche, fotografiche e di stampa;
  • autoscuole;
  • scuole nautiche;
  • centri di revisione di veicoli a motore;
  • facchinaggio;
  • allevamento, stalle di sosta, produzione di latte crudo;
  • impresa di pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione;
  • asili nido;
  • agenzie di pubblici incanti, matrimoniali, di pubbliche relazioni, di recupero stragiudiziale dei crediti e d’affari.
    Nella tabella A del decreto legislativo vengono indicati i regimi amministrativi coinvolti:
    , quando è prevista la Comunicazione quest’ultima produce effetto con la presentazione allo Sportello unico di cui all’articolo 19-bis della legge n. 241 del1 990 o all’amministrazione competente. Qualora per l’avvio, Io svolgimento o la cessazione dell’attività siano richieste altre comunicazioni o attestazioni, l’interessato può presentare un’unica comunicazione allo Sportello unico;

  • se è prevista la SCIA, si applica l’art.19 della legge n. 241 del 1990: l’attività può essere avviata immediatamente. Entro 60 giorni (30 nel caso dell’edilizia) l’amministrazione effettua i controlli sulla sussistenza dei requisiti e dei presupposti richiesti per lo svolgimento dell’attività. Qualora venga accertata la carenza di tali requisiti, l’amministrazione può vietare la prosecuzione dell’attività o richiedere all’interessato di conformare le attività alla normativa vigente;
  • se viene indicata la SCIA unica, si applica l’art. 19-bis, comma 2 della legge n. 241 del 1990: qualora per lo svolgimento di un’attività soggetta a SCIA siano necessarie altre SCIA o comunicazioni e notifiche, l’interessato presenta un’unica SCIA allo Sportello unico del Comune, che la trasmette immediatamente alle altre amministrazioni interessate per i controlli di loro competenza. Entro 60 giorni (30 nel caso dell’edilizia), qualora venga accertata la carenza dei requisiti e dei presupposti richiesti per lo svolgimento dell’attività, l’amministrazione può vietare la prosecuzione dell’attività o richiedere
    all’interessato dì conformarla alla normativa vigente;
  • se viene indicata la SCIA condizionata ad atti di assenso, si applica quanto previsto dall’art. 19-bis, comma 3 della legge n. 241 del 1990: qualora l’attività oggetto di SCIA sia condizionata all’ acquisizione di autorizzazioni, atti di assenso comunque denominati, l’interessato presenta la relativa istanza allo Sportello unico, contestualmente alla SCIA Entro 5 giorni è convocata la Conferenza di servizi. L’avvio delle attività è subordinato al rilascio delle autorizzazioni, che viene comunicato dallo Sportello unico all’interessato;
  • se viene prevista l’Autorizzazione, è necessario un provvedimento espresso, salvo i casi in cui è previsto il silenzio-assenso ai sensi dell’art. 20 della legge n. 241 del 1990. Qualora per lo svolgimento dell’attività sia necessaria l’acquisizione di ulteriori atti di assenso, si applicano le disposizioni in materia di Conferenza di servizi di cui agli artt. 14 e seguenti della legge n. 241 del 1990. Entro 5 giorni è convocata la Conferenza di servizi per acquisire le autorizzazioni, il cui rilascio viene comunicato dallo Sportello unico all’interessato.
    In ogni caso le istanze, le segnalazioni e le comunicazioni indicate nella tabella vanno presentate utilizzando la modulistica pubblicata sul sito del Comune. L’amministrazione non può chiedere informazioni o documenti diversi da quelli pubblicati sul sito e informazioni o documenti già in possesso dell’amministrazione pubblica. In più la SCIA, la SCIA unica o condizionata e la comunicazione sono corredate dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati ave espressamente previsto dalla normativa vigente.
    La “Sezione II – Attività edilizia” fornisce poi una lista completa degli interventi edilizi, dei relativi regimi amministrativi e della loro concentrazione, descritta in un’apposita legenda.
Noemi Ricci - 29 novembre 2016

lunedì 10 ottobre 2016

Condominio: nuovi obblighi e ripartizione costi

Nuove regole in tema di efficienza energetica per immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato: normativa e applicazione.

Recentemente l’ENEA ha diffuso un vademecum per aiutare imprese e cittadini a migliorare l’efficienza energetica degli impianti termici, risparmiando sulle spese di raffrescamento e riscaldamento. Tra i consigli quello di utilizzare le valvole termostatiche, apparecchiature applicate su ciascun termosifone che aprono o chiudono la circolazione dell’acqua calda per mantenere costante la temperatura impostata aiutando così ad evitare sprechi.


Normativa e scadenze

In merito si ricorda che a partire dal 31 dicembre 2016 diventerà obbligatorio installare valvole termostatiche e contabilizzatori di calore in tutti gli immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, per contenere i consumi adeguandosi alle nuove regole imposte dalla normativa, il Dlgs 141/2016 contenente “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE”. L’obiettivo della norma è di ottenere un sensibile risparmio energetico nel periodo di tempo compreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2020.


È in particolare l’articolo 9 del Decreto a prevedere l’obbligo di installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi. Obbligo che vige nei casi di teleriscaldamento o teleraffreddamento, o impianti centralizzati, tipicamente presenti nei condomini.


Sotto contatori


Ogni immobile dovrà inoltre istallare un sotto-contatore per misurare il consumo energetico della propria unità immobiliare. La norma precisa che eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.


Tuttavia, nel caso in cui non sia possibile utilizzare dei sotto-contatori, i proprietari delle singole unità immobiliari dovranno avere cura di installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante all’interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459.




Suddivisione delle spese


La norma prevede che, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo sia suddiviso in base agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto secondo quanto previsto dalla norma UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti.


Nel caso in cui tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.


È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.


Sanzioni


L’articolo 16 del Decreto riporta poi le sanzioni che vanno da 500 euro a 2.500 euro per unità immobiliare nel caso in cui non si provveda ad installare tali sistemi entro la data prefissata.

giovedì 8 settembre 2016

Nanotecnologie e Materiali funzionali in Edilizia

RICEVIAMO E VOLENTIERI DIFFONDIAMO


                                                              Sabato 8 ottobre 2016