Spese condominiali per luce e pulizia scale: come si dividono?

Condominio: le spese per il servizio di pulizia delle parti comuni e per l’illuminazione dell’ingresso e delle scale si dividono secondo millesimi o in base all’altezza dell’appartamento?

Nel tuo condominio è arrivato il momento di approvare il bilancio consuntivo da cui dipenderà anche la ripartizione delle spese tra i vari proprietari. Gli esborsi più rilevanti presentati dall’amministratore riguardano la ditta di pulizie e la luce per le parti comuni del condominio ossia scale e androne d’ingresso. Subito si pone il problema di come vadano divisi tali importi. A detta di alcuni sarà necessario procedere secondo millesimi di proprietà: per cui a pagare di più saranno i proprietari di appartamenti più grandi. A detta di altri, invece, ci si deve basare, come per le spese dell’ascensore, sull’altezza del piano ove si trova l’unità abitativa dei condomini: il che significa che le spese principali ricadranno su chi vive in alto al palazzo mentre gli inquilini dei locali al piano terra o ai primi piani avranno una quota minima. Il dubbio è stato risolto da una recente ordinanza della Cassazione [1] la quale ha chiarito come si dividono le spese condominiali per luce e pulizia delle scale.

Chi partecipa alle spese per illuminazione e pulizia?

Prima però di affrontare questo problema, dobbiamo fare una premessa che spesso induce in errore i condomini e genera liti. I proprietari di magazzini e negozi che hanno un proprio accesso diretto agli immobili, per il tramite del marciapiede e della strada, e che quindi non accedono mai all’androne dell’edificio e non utilizzano l’ascensore, non accendono le luci delle scale e non sporcano le parti comuni devono partecipare a tali spese?

L’androne e le scale, così come il tetto, sono parti comuni dell’edificio, cui devono partecipare tutti i condomini, ivi compresi i proprietari dei locali “frontestrada” con un proprio ingresso. Del resto, l’androne del portone non viene utilizzato solo ed esclusivamente come “passaggio obbligato” all’interno del palazzo; in esso, di norma, vengono posizionati una serie di servizi dell’intero condominio quali, per esempio, il contatore dell’acqua che alimenta l’intero fabbricato (spesso anche i locali a piano terra), i contatori dell’energia elettrica di tutte le unità immobiliari (a volte anche dei locali a piano terra), le cassette delle lettere, la guardiola del portiere, la bacheca condominiale, ecc. Senza contare il fatto che se la terrazza  condominiale, anche i proprietari dei negozi hanno il diritto di accedervi e di utilizzarla (e, se non lo fanno, è solo per una loro scelta). In tale ipotesi, quindi, si varranno delle scale o dell’ascensore.

Pertanto, essendo androne, scale e ascensore beni comuni dell’intero condomino, i titolari dei locali a piano terra non potranno essere esclusi dalla partecipazione alle relative spese di pulizia e illuminazione.

L’unica eccezione potrebbe scattare se l’atto di acquisto prevede diversamente, escludendo i proprietari dei magazzini al piano terra dalla partecipazione ad alcune categorie di spesa.

Come si dividono le spese per luce e pulizia scale in condominio?

Una volta chiarito chi deve partecipare alle spese per luce e pulizia delle scale, vediamo invece come si dividono. A riguardo la Cassazione ha detto l’assemblea non ha un potere discrezionale nel riparto dei contributi: non può quindi stabilire un riparto delle spese in base ai millesimi di proprietà in deroga a quanto previsto dal codice civile. Dunque sia per la pulizia delle scale che per la relativa bolletta della luce delle parti comuni la divisione tra i condomini deve avvenire in base al criterio dell’altezza dal suolo di ciascun piano.

Chi abita in cima all’edificio gode di tutta l’illuminazione, chi vive più in basso no

È appunto questo il principio sancito dalla Cassazione nell’ordinanza in commento. Ogni delibera dell’assemblea di condominio che disponga un diverso criterio di distribuzione di tali spese è nulla a meno che non sia presa all’unanimità. Solo infatti il consenso di tutti i condomini dell’edificio può prevedere un diverso criterio di riparto.

Come noto, afferma la Cassazione, «la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono e ai fini di tale ripartizione resta ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari». Allo stesso modo tale interpretazione vale, in via analogica, anche per la ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale perché anche tali esborsi riguardano un servizio del quale i condomini godono «in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa».

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Bonus facciate, pronte le regole operative

Circolare attuativa e Guida al bonus facciate per applicare la detrazione al 90% introdotta dalla manovra 2020: aventi diritto, interventi ammessi, adempimenti.

Una circolare operativa e una guida fiscale per l’applicazione del bonus facciate 2020: l’Agenzia delle Entrate scioglie gli ultimi dubbi sul nuovo sconto fiscale introdotto dalla Legge di Stabilità 2020 e pubblica i documenti di prassi ad uso dei contribuenti e di tutti i soggetti coinvolti. Con la circolare applicativa (2/2020)  la nuova guida aggiornata a febbraio 2020, il Fisco riporta tutte le informazioni per utilizzare l’agevolazione: aventi diritto, interventi agevolabili, modalità di fruizione del credito.

=> Bonus Facciate: Guida 2020 dall’Agenzia delle Entrate

Si tratta, lo ricordiamo, della detrazione al 90% senza limiti di spesa, prevista dai commi da 219 a 224 della legge 160/2019, per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici. I lavori devono avvenire sulla parte esterna della facciata, la detrazione si applica alle spese sostenute nel 2020 (vale quindi il criterio di cassa), la possono applicare anche gli inquilini, il pagamento dei lavori va effettuato tramite bonifico bancario.

Beneficiari

Bonus facciate: requisiti e interventi ammessi

13 Dicembre 2019Possono utilizzare il bonus facciate tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari.

Quindi sono ammessi persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, società semplici, associazioni tra professionisti, soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali).

Trattandosi di una detrazione, non può invece essere utilizzata da titolari di redditi assoggettati a tassazione separata o imposta sostitutiva.

Il bonus facciate spetta al proprietario, o al titolare di altro titolo idoneo (anche agli inquilini), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Interventi ammessi

Detrazioni fiscali: rinnovi 2020 e bonus facciate

16 Ottobre 2019Per quanto riguarda la tipologia di lavori, innanzitutto devono riguardare la facciata esterna dell’edificio, quindi sono esclusi ad esempio le opere che riguardano cortili o facciate interne, a meno che non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

La circolare dettaglia poi tutte le tipologie di lavori che danno diritto al bonus. In estrema sintesi, valgono anche interventi di manutenzione ordinaria, come la pulitura o tinteggiatura esterna, devono però riguardare strutture opache della facciata, balconi, ornamenti e fregi. Ci sono regole particolari per i lavori che riguardano l’efficienza energetica (che devono essere influenti dal punto di vista termico o interessare oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio).

Spesa

Validità bonus facciate

29 Novembre 2019-Una precisazione importante riguarda il fatto che le spese devono essere sostenute nel 2020.

Per le persone fisiche, si applica il criterio di cassa, per cui ad esempio «un intervento ammissibile iniziato a luglio 2019, con pagamenti effettuati sia nel 2019 che nel 2020, consentirà la fruizione del “bonus facciate” solo con riferimento alle spese sostenute nel 2020».

Nel caso di imprese individuali, società, enti commerciali, vale invece il criterio di competenza, per cui valgono le «spese da imputare al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono e indipendentemente dalla data dei pagamenti».

Bonus

La detrazione si utilizza direttamente in dichiarazione dei redditi, va ripartita in dieci quote annuali di pari importo, da far valere nella dichiarazione relativa al periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2020 e nei nove periodi d’imposta successivi e spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda.

Sono previsti una serie di adempimenti, che cambiano a seconda della tipologia di contribuenti (ad esempio, il pagamento delle spese va effettuato tramite bonifico).

Infine, vengono dettagliate le regole sulla cumulabilità (ad esempio, per utilizzare anche altre detrazioni edilizie relative ai lavori che vengono effettuato sulla facciata degli edifici).

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Crepe nei muri e nei pavimenti di  un appartamento