Condominio e sicurezza sul lavoro: le responsabilità dell’amministratore

Il ruolo dell’amministratore di condominio

In tutto ciò, quali sono i ruoli e le responsabilità dell’amministratore? In primo luogo l’amministratore, in qualità di titolare dei contratti di fornitura (di beni e servizi) all’interno del condominio, si configura come committente, pertanto è su di lui che ricade l’obbligo di qualifica dei fornitori ai senti dell’art. 26 del Testo Unico.

In particolare, il committente (nel nostro caso l’amministratore), prima di commissionare qualsiasi tipo di lavoro è obbligato a verificare i requisiti tecnico professionali dell’impresa fornitrice. Il processo di qualifica richiede l’acquisizione da parte dell’amministratore di una serie di evidenze documentali atte a provare la conformità dell’impresa nei confronti del D.Lgs. 81/08. Troppo spesso ci si ferma alla verifica del Durc e della visura camerale, tralasciando l’aspetto legato alla gestione della sicurezza (DVR, DUVRI, POS). È necessario quindi provvedere ad un’opportuna collaborazione tra le parti con l’adozione delle dovute misure, nonché ad una verifica dei requisiti più attenta rispetto alla semplice “autocertificazione”, per esempio con l’acquisizione degli attestati dei lavoratori del fornitore, i contatti del Servizio di Prevenzione e Protezione etc.

Nella fattispecie, andiamo ad elencare tre casi in cui l’amministratore può trovarsi:

1. presenza di un contratto di lavoro subordinato all’interno del condominio (esempio, addetto portineria);
2. assegnazione di lavori in presenza di una sola impresa (esempio, manutenzione ordinaria/servizi);
3. assegnazione di lavori in presenza di più imprese nell’ambito di un cantiere edile (esempio manutenzione straordinaria).

Nel primo caso l’amministratore, si configura come un datore di lavoro ai sensi del D.Lgs. 81/08 ed è quindi obbligato ad istituire il sopra citato Servizio di Prevenzione e Protezione attuando le misure di tutela necessarie.

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Edilizia libera: tutte le detrazioni e i rimborsi

Detrazione ristrutturazioni, bonus verde, riqualificazione energetica per condomini e privati in casi particolari

A partire dallo scorso 22 aprile, diverse opere di manutenzione rientrano tra quelle realizzabili in regime di edilizia libera, senza autorizzazioni né pratiche burocratiche, consentendo in molti casi di utilizzare agevolazioni fiscali. Vediamo una breve panoramica dal sito delle piccole-media imprese pmi.it.

MANUTENZIONE ORDINARIA – Normalmente la manutenzione ordinaria non dà diritto alla detrazione per i lavori di ristrutturazione edilizia al 50% fino a un limite di spesa di 96mila euro per tutto il 2018. Tuttavia esistono delle eccezioni, come la sostituzione infissi o lavori che aumentano la sicurezza. I lavori nei giardini possono utilizzare il bonus verde previsto dalla Legge di Bilancio 2018, la sostituzione di impianti può dare diritto al bonus per la riqualificazione energetica.

Di norma l’agevolazione riguarda i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Può però ricomprendere i lavori di manutenzione ordinaria se su parti comuni di condominio o se rientrano in ristrutturazioni di più ampia portata, o ancora se hanno finalità particolari (ad esempio, l’aumento delle condizioni di sicurezza).

CONDOMINIO – La riparazione, sostituzione o rinnovamento di infissi interni o esterni di un singolo appartamento non è agevolabile (a meno che non comporti demolizione). Se riguarda le parti comuni dell’edificio rientra fra le opere agevolabili al 50%. Se gli infissi producono un risparmio energetico (ad esempio, diminuendo la dispersione di calore) rientrano anche nel bonus energia al 65%, fino a un tetto di spesa di 60mila euro. In questo caso è opportuno scegliere l’agevolazione più conveniente in base alla tipologia di lavori realizzati e alla spesa sostenuta.

Detrazione al 50% anche per gli interventi di sistemazione della facciata (anche la semplice tinteggiatura), per nuova installazione o sostituzione con modifiche della grondaia, per l’intero rifacimento o la messa a norma dell’impianto elettrico o il rifacimento o l’innovazione di quello idraulico, per la pavimentazione delle aree pertinenziali del condominio. Rientrano sempre nell’agevolazione sulle ristrutturazioni i lavori che servono ad eliminare barriere architettoniche (anche la semplice realizzazione dell’ascensore) e quelli che servono a prevenire il rischio di illeciti, come i furti.

BONUS VERDE – I lavori che riguardano le aree verdi (gazebo, pergolati, ripostigli per attrezzi, tende, serre mobili stagionali) possono accedere al bonus verde al 36%, fino a un limite di spesa di 5mila euro, introdotto dalla Legge di Bilancio 2018. In questo caso bisogna attendere istruzioni dettagliare dall’Agenzia delle Entrate, ma la formulazione della manovra indica che non può trattarsi di normali spese di manutenzione del giardino. Bisogna effettuare interventi più strutturali (ad esempio, la realizzazione di una nuova area verde), e in questo caso sono agevolabili anche i relativi lavori di progettazione e manutenzione.

Infine, le opere che hanno impatto sul risparmio energetico, come l’installazione o la riparazione di pompe di calore o di pannelli fotovoltaici possono essere agevolabili al 65% nell’ambito del bonus energia. Per quanto riguarda le pompe di calore ad alta efficienza, il tetto di spesa è pari a 30mila euro, per gli impianti solari a 60mila euro.

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Edilizia libera, tutte le opere

Elenco dei lavori che si possono realizzare come edilizia libera, senza bisogno di Scia, Cila o altri titoli abilitativi: non solo manutenzione ordinaria, decreto ministeriale in Gazzetta.

Rifare l’impianto elettrico, le tubature del bagno o i sanitari, tinteggiare le pareti, realizzare un controsoffitto: sono tutti lavori di ristrutturazioneche non richiedono alcuna pratica burocratica, che si possono quindi realizzare in regime di “edilizia libera”. L’elenco delle opere che non richiedono un titolo abilitativo (Scia, Cila, o permesso di costruzione), è contenuto nel decreto ministeriale dei Trasporti dello scorso 2 marzo 2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 aprile 2018.

      

Agevolazioni per ristrutturazioni edilizie: guida 2018

19 marzo 2018

Si tratta di un provvedimento applicativo dell’articolo 1, comma 2, del Dlgs 222/2016, in base al quale per garantire omogeneità in tutto il territorio nazionale è previsto un glossario unico delle opere edilizie che individui la categorie di intervento e le abilitazioni necessarie per compierle. Gli interventi che si possono realizzare senza titoli abilitativi elencati nel decreto sono 58, e riguardano la manutenzione ordinaria e altre tipologie di lavori. Vediamo quali sono, divisi per macro-categorie.

Manutenzione ordinaria

·         Riparazione, sostituzione o rinnovamento di: pavimentazione interna o esterna, intonaco interno o esterno, elementi decorativi della facciata, opere di lattoneria (come la grondaia) e impianti di scarico, rivestimento interno ed esterno, serramenti e infissi interni ed esterni.

·         Installazione, riparazione, sostituzione o rinnovamento di inferriate o altri sistemi di intrusione.

·         Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento elementi accessori, rifiniture: rifinitura scale, scala retrattile e di arredo.

·         Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetto e ringhiera.

·         Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali: manto di copertura.

·         Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitto non strutturale.

·         Riparazione, rinnovamento di controsoffitto strutturale.

·         Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazionefinalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignolo o terminale a tetto di impianto estrazione fumi.

·         Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o delle cabine e messa a norma: ascensore e impianti di sollevamento verticale.

·         Riparazione, sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi, messa a norma: rete fognaria e rete dei sottoservizi.

·         Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, messa a norma: impianto elettrico.

·         Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento,compreso il tratto fino all’allacciamento alla rete pubblica, messa a norma: impianto per la distribuzione e l’utilizzazione di gas.

·         Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico, messa a norma: impianto igienico e idro-sanitario.

·         Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento, messa a norma: impianto di illuminazione esterno.

·         Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione, messa a norma: impianto di protezione antincendio.

·         Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione, messa a norma: impianto di estrazione fumi, impianto di climatizzazione.

·         Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma: antenna/parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione, punto di ricarica per veicoli elettrici.

Eliminazione barriere architettoniche

·         Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma: ascensore e montacarichi, (purché non incida sulle struttura portante), servoscala e assimilabili.

·         Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento: rampa, apparecchio sanitario e impianto igienico e idro-sanitario, dispositivi sensoriali.

Pavimentazione aree pertinenziali

·         Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento: intercapedine, locale tombato, pavimentazione esterna, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi, vasca di raccolta delle acque.

Aree ludiche ed elementi di arredo aree pertinenziali

·         Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento: opera per arredo da giardino (es: barbecue, fontana, muretto), gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione, pergolato, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, ricovero per animali domestici e da cortile, voliera e assimilata, con relativa recinzione, ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette, tenda, tenda a pergola, pergotenda, copertura leggera di arredo, elemento divisorio verticale non in muratura, anche di tipo ornamentale e similare.

Opere contingenti temporanee

Installazione, previa comunicazione avvio lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la comunicazione: gazebo, stand fieristico, servizi igienici mobili, tensostrutture, pressostrutture e assimilabili, elementi espositivi vari, aree di parcheggio provvisorio, nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione.

Altri interventi                            

·         Pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW: installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma.

·         Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc: installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma.

·         Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato: installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie.

·         Movimenti di terra: manutenzione, gestione e livellamento di terreno agricolo e pastorale, manutenzione e gestione di vegetazione spontanea e di impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione ed uso dell’acqua in agricoltura.

·         Serre mobili stagionali:installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento.

·         Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici: installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannello solare, fotovoltaico e generatore microeolico.

·         Manufatti leggeri in strutture ricettive: installazione, riparazione e rimozione.

Gazebo e pergolati. Niente più autorizzazioni Comunali per moltissimi lavori di edilizia, dal 22 aprile: l’elenco completo

– È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il primo elenco completo dei lavori di ristrutturazione, manutenzione, impiantistica che si possono effettuare in casa senza Cil, Cila, Scia o permesso di costruire. Una mossa che punta a mettere un argine alle interpretazioni differenziate che caratterizzano regioni e comuni e che sarà effettiva a partire dal 22 aprile.

Vengono messe in edilizia libera alcune opere di arredo da giardino oggetto di frequente contestazione: muretti, fontane, ripostigli per attrezzi, ricoveri per animali. Ma anche gazebo e pergolati. Per quanto riguarda le tensostrutture: per installarle servirà una comunicazione, mentre tutte le attività successive saranno libere. Stesso discorso per l’adeguamento degli impianti di estrazione fumi, spesso oggetto di contenzioso nei rapporti tra vicini.

Ecco la lista delle prime 58 opere che saranno considerate in regime di edilizia libera: tra questi rientrano anche pannelli solari, condizionatori, cappotti termici, rifacimento dei bagni e degli impianti, ma anche la realizzazione di controsoffitti, il cambio degli infissi e l’installazione delle inferriate alle finestre.

MANUTENZIONE ORDINARIA

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazione esterna e interna;

Rifacimento, riparazione, tinteggiatura (comprese le opere correlate) intonaci interni e esterni;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi decorativi delle facciate;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere di lattoneria e impianti di scarico;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti interni ed esterni;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi interni ed esterni;

Installazione, comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate e altri sistemi anti intrusione;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi di rifinitura delle scale;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento, inserimento di eventuali elementi accessori su scale retrattili e di arredo;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetti e ringhiere;

Riparazione, rinnovamento, sostituzione di manti di copertura;

Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali;

Riparazione, rinnovamento di controsoffitti strutturali;

Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli o terminali a tetto di impianti di estrazione fumi;

Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici di ascensori e impianti di sollevamento verticale.

GLI IMPIANTI

Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma di impianti elettrici;

Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento di impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;

Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione di impianti igienico e idro-sanitari e di impianti di scarico;

Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento di impianti di illuminazione esterni;

Installazione, adeguamento, integrazione, rinnovamento, efficientamento, riparazione e/o messa a norma di impianti destinati alla protezione antincendio;

Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di climatizzazione;

Riparazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianti di estrazione fumi;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di antenne e parabole e altri sistemi di ricezione e di trasmissione;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di punti di ricarica per i veicoli elettrici.

AREE PERTINENZIALI, GIARDINI, GAZEBO E PERGOLATI

Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento e intercapedini;

Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di locali tombati;

Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di pavimentazioni esterne, comprese le opere correlate, quali guaine e sottofondi;

Realizzazione, riparazione, sostituzione, rifacimento di vasche di raccolta delle acque;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di opere per arredo da giardino (ad esempio barbecue in muratura, fontane, muretti, sculture, fioriere, panche e assimilate);

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di gazebodi limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;

Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento di giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ricoveri per animali domestici e da cortile, voliere e assimilate, con relativa recinzione;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di ripostigli per attrezzi, manufatti accessori di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di sbarre, separatori, dissuasori e stalli di biciclette;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di tende, pergole, coperture leggere di arredo;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi divisori verticali non in muratura.

LE BARRIERE ARCHITETTONICHE

Interventi edilizi che siano volti all’eliminazione di barriere architettoniche dagli edifici e che non comportino allo stesso tempo la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che vadano ad alterare la sostanza dell’edificio, per i quali è necessario un titolo abilitativo;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, purché non incida sulla struttura portante, di ascensori e montacarichi;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento ed eventuale messa a norma di servoscala o di impianti che abbiano natura assimilabile;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di rampe;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di apparecchi sanitarie di impianti igienico e idro-sanitari;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento dei cosiddetti «dispositivi sensoriali»;

Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e alle pratiche agro-silvo-pastorali, compresi interventi su impianti idrici;

Manutenzione e gestione di impianti di irrigazione e di drenaggio, finalizzati alla regimazione ed uso dell’acqua di agricoltura;

Manutenzione, gestione e livellamento di terreni agricoli e pastorali;

Manutenzione e gestione di vegetazione di carattere spontaneo.

LE OPERE TEMPORANEE

Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni;

Installazione, previa Comunicazione di inizio dell’avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di gazebo;

Installazione, previa Comunicazione di avvio dell’inizio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di stand fieristici;

Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di servizi igienici mobili;

Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di tensostrutture, pressostrutture e altre strutture che siano assimilabili a queste;

Installazione, previa Comunicazione avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di elementi espositivi di varia natura;

Installazione, previa Comunicazione di avvio dei lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione di aree di parcheggio provvisorio, purché gli interventi siano effettuati nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente.

ALTRI INTERVENTI, PANNELLI SOLARI E FOTOVOLTAICI

Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici da realizzare al di fuori del perimetro dei centri storici;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaicie generatori microeolici;

Interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;

Manufatti leggeri posti all’interno di strutture ricettive;

Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, camper, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di serre compresi elementi di appoggio e o di ancoraggio;

Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc: installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e messa a norma degli impianti;

Attività di ricerca nel sottosuolo. Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento di opere strumentali all’attività di ricerca nel sottosuolo attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie.