Molte novità nella riforma del condominio, appena entrata in vigore. Ecco le principali: in primo piano la figura dell'amministratore.
La nuova “vita” del (e nel) condominio è iniziata il 18 giugno. È la data in cui dopo oltre due anni di gestazione parlamentare e sei mesi di attesa, è entrata in vigore la riforma del condominio. La norma che in 32 articoli riscrive le regole del vivere in comune sarà finalmente messa alla prova: soltanto nell’applicazione pratica la “sudata” riforma che aggiorna una legislazione vecchia di 71 anni (le regole del codice civile sulla “proprietà comune” sono del 1942) dimostrerà se funziona davvero. Soprattutto se sarà in grado di ridurre l’altissimo livello di litigiosità e contenziosi che caratterizza attualmente la vita condominiale.
Molte delle novità riprendono del resto orientamenti consolidati dalla giurisprudenza ricalcando quasi fedelmente le sentenze emesse in questi anni dalla Cassazione. Tra queste, l’obbligo di creare un conto corrente condominiale su cui far transitare tutte le somme e la possibilità, per chi lo desidera, di staccarsi dal riscaldamento centralizzato.
La figura dell'amministratore
Le innovazioni più rilevanti riguardano, però, la figura dell’amministratore. Da una parte il ruolo si professionalizza e qualifica, dall’altra aumentano anche le sue prerogative e i suoi “obblighi”. Come quello di agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali, tenere il registro contabile e dell’anagrafe condominiale (novità che vanno nella direzione della trasparenza e della tracciabilità della gestione) e sospendere il condomino moroso per un semestre dalla fruizione dei servizi.
Il semplice buon senso ha poi suggerito di aggiornare l’ammontare delle sanzioni per chi viola il regolamento condominiale: si passa dai 5 centesimi di euro (le 100 lire previste dal codice civile) a 200 euro incrementabili, in caso di recidiva, fino a 800.
Ora, nel settore più litigioso della nostra vita in comune, si tratterà di misurare le parti della nuova normativa che ancora hanno bisogno di una messa a punto. Il primo passo è stato fatto, chissà che non si debbano attendere altri 70 anni...
Le innovazioni punto per punto
L’amministratore
La nomina
La sua nomina è obbligatoria quando i condomini sono almeno nove. Resta in carica un anno e il suo mandato si intende rinnovato per uguale durata. Per l’esercizio del ruolo la riforma prevede requisiti specifici: godere dei diritti civili; non essere stati interdetti per delitti contro la pubblica amministrazione o il patrimonio; non essere nell’elenco dei protestati; avere il diploma di scuola superiore; aver frequentato un corso di formazione (ne sono esentati gli amministratori nominati tra i condomini e chi abbia esercitato negli ultimi 3 anni l’attività di amministratore per almeno un anno) e aggiornarsi periodicamente.
Gli obblighi
L’accettazione dell’incarico avviene in forma scritta con un documento che, oltre a specificare nel dettaglio l’onorario, deve contenere i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e (nel caso di società) la sede legale. Su richiesta dell’assemblea l’amministratore dovrà stipulare una polizza di assicurazione individuale per la responsabilità civile conseguente all’esercizio del mandato (è ammessa, anche se non è individuale, una polizza delle associazioni di categoria degli amministratori che assicuri tutti gli iscritti). Nel caso dovessero essere eseguiti lavori straordinari, il massimale della polizza andrà adeguato all’importo dei lavori. Su decisione dell’assemblea a maggioranza degli intervenuti e dei millesimi, deve attivare un sito web del condominio che consenta ai condomini in ogni momento di consultare i documenti e le delibere assembleari.
I compiti
Tra i compiti dell’amministratore c’è la tenuta di quattro registri: dei verbali, delle nomine, della contabilità e dell’anagrafe condominiale. Un’innovazione che introduce maggiore trasparenza nella gestione condominiale ma anche un eccesso di burocratizzazione. Nel registro dei verbali vanno annotate le mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni approvate e le dichiarazioni rese dai condomini. Va conservato per la durata della vita condominiale e passato da un amministratore all’altro. In quello delle nomine vanno annotate cronologicamente le date di nomina e revoca di ciascun amministratore. Il registro dell’anagrafe condominiale deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione nei dati deve essere comunicata entro 60 giorni all’amministratore in forma scritta. Infine c’è il registro di contabilità in cui vanno annotati, entro 30 giorni dall’effettuazione, i singoli movimenti di entrata e uscita.
La contabilità
Spetta all’amministratore redigere il rendiconto condominiale annuale delle gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. L’assemblea può nominare un revisore contabile. È imposto l’obbligo, già ribadito più volte dalla giurisprudenza, di creare un conto corrente condominiale su cui vanno fatte transitare le somme ricevute a qualunque titolo. La mancanza di questo conto rappresenta una giusta causa per la revoca dell’amministratore. Ciascun condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia del conto.
Le deleghe
Le deleghe devono essere obbligatoriamente scritte e nessuna delega può essere data all’amministratore. Inoltre se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 del valore proporzionale.
I lavori e le innovazioni
Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Per quanto riguarda le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, come per esempio l’installazione di un ascensore che modifica l’uso del vano scale o lo scavo nel cortile per costruire posti auto interrati, il quorum da raggiungere per l’autorizzazione a procedere è dei 2/3 del valore dell’edificio e della maggioranza dei partecipanti all’assemblea (anziché la maggioranza dei condomini).
Le maggioranze
Perché l’assemblea sia valida in seconda convocazione è necessaria la presenza di 1/3 degli aventi diritto che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi dell’edificio. Per l’ordinaria amministrazione è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea a patto che possiedano almeno 1/3 dei millesimi. Per le delibere fuori l’ordinaria amministrazione, come la nomina, revoca o riconferma dell’amministratore, l’approvazione del regolamento condominiale, il via libera a riparazioni straordinarie di notevole entità, è necessario il raggiungimento della maggioranza degli intervenuti in assemblea che possiedano almeno la metà del valore dell’edificio. Rispetto al passato lo stesso quorum è applicato anche alle delibere per le cosiddette “innovazioni agevolate”, opere con un marcato contenuto sociale: le migliorie per la sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il contenimento dei consumi energetici e l’uso di fonti di energia rinnovabile, la costruzione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo o al piano terra, l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione televisiva e di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica, l’installazione di impianti di video-sorveglianza sulle parti comuni.
Del tutto nuova e “bulgara” è la maggioranza prevista per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni: il quorum prevede un numero di voti pari ai 4/5 dei condomini più i 4/5 del valore dell’edificio (800/1.000).
Il distacco dal riscaldamento centralizzato
La riforma del condominio, accogliendo sostanzialmente diverse sentenza della Corte di Cassazione, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato a patto che questo non arrechi notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Non è previsto l’obbligo di preventiva informazione dell’amministratore o dell’assemblea, ma per chi si stacca resta quello di concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato.
Troppi i dubbi interpretativi sollevati già all’indomani della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, troppe le burocratizzazioni che rischiano di rendere estremamente complicate le prassi condominiali. Non mancano, infine, alcune palesi contraddizioni.
Tra queste c’è, per esempio, l’aver aggravato la maggioranza richiesta per approvare l’abbattimento delle barriere architettoniche. Ci spiega Pietro Membri, presidente dell’Anaci (l’Associazione nazionale degli amministratori immobiliari): “Questo intervento fa parte di quelli per cui è prevista una maggioranza chiamata ‘agevolata’ pari alla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Peccato che finora bastasse il voto favorevole di un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi. Non capiamo, sinceramente, come il legislatore abbia potuto alzare il quorum specie considerando che l’abbattimento delle barriere architettoniche è un argomento su cui riscontriamo, in genere, poca sensibilità da parte dei condomini. Con queste maggioranze diventerà ancora più difficile poter intervenire”.
Altra novità controversa è quella che obbliga, in caso di lavori di manutenzione straordinaria, a costituire un fondo apposito di importo pari all’ammontare della spesa (art. 1135). “A mio avviso la norma è stata voluta proprio dai costruttori per tutelarsi dai mancati pagamenti”, continua Membri. “Nella pratica rischia di ritorcerglisi contro: accantonare i soldi potrebbe rivelarsi molto difficile e quindi questa novità potrebbe agire come un deterrente. Insomma, c’è il rischio che stando così le cose i lavori non partano mai”.
Per essere una legge nata per semplificare la convivenza in condominio, la riforma rischia di creare fin troppi conflitti. “Rischiosa”, per esempio, la norma che consente il distacco dal riscaldamento centralizzato. Ancora Membri: “Chi vuole si potrà staccare senza l’obbligo di darne prima comunicazione né attendere il parere positivo dell’assemblea. Nello stesso tempo però la legge prescrive che il distacco avvenga senza aggravio di spesa per gli altri condomini né squilibri di funzionamento. Quindi, una volta che il condomino si è staccato, l’assemblea o l’amministratore potranno chiedergli conto della sussistenza dei due requisiti e, dunque, aprire un contenzioso e una guerra di perizie e controperizie”.
Fonte ER Il portale della Regione Emilia-Romagna
Molte delle novità riprendono del resto orientamenti consolidati dalla giurisprudenza ricalcando quasi fedelmente le sentenze emesse in questi anni dalla Cassazione. Tra queste, l’obbligo di creare un conto corrente condominiale su cui far transitare tutte le somme e la possibilità, per chi lo desidera, di staccarsi dal riscaldamento centralizzato.
La figura dell'amministratore
Le innovazioni più rilevanti riguardano, però, la figura dell’amministratore. Da una parte il ruolo si professionalizza e qualifica, dall’altra aumentano anche le sue prerogative e i suoi “obblighi”. Come quello di agire per la riscossione forzosa dei crediti condominiali, tenere il registro contabile e dell’anagrafe condominiale (novità che vanno nella direzione della trasparenza e della tracciabilità della gestione) e sospendere il condomino moroso per un semestre dalla fruizione dei servizi.Il semplice buon senso ha poi suggerito di aggiornare l’ammontare delle sanzioni per chi viola il regolamento condominiale: si passa dai 5 centesimi di euro (le 100 lire previste dal codice civile) a 200 euro incrementabili, in caso di recidiva, fino a 800.
Ora, nel settore più litigioso della nostra vita in comune, si tratterà di misurare le parti della nuova normativa che ancora hanno bisogno di una messa a punto. Il primo passo è stato fatto, chissà che non si debbano attendere altri 70 anni...
Le innovazioni punto per punto
L’amministratoreLa nomina
La sua nomina è obbligatoria quando i condomini sono almeno nove. Resta in carica un anno e il suo mandato si intende rinnovato per uguale durata. Per l’esercizio del ruolo la riforma prevede requisiti specifici: godere dei diritti civili; non essere stati interdetti per delitti contro la pubblica amministrazione o il patrimonio; non essere nell’elenco dei protestati; avere il diploma di scuola superiore; aver frequentato un corso di formazione (ne sono esentati gli amministratori nominati tra i condomini e chi abbia esercitato negli ultimi 3 anni l’attività di amministratore per almeno un anno) e aggiornarsi periodicamente.
Gli obblighi
L’accettazione dell’incarico avviene in forma scritta con un documento che, oltre a specificare nel dettaglio l’onorario, deve contenere i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e (nel caso di società) la sede legale. Su richiesta dell’assemblea l’amministratore dovrà stipulare una polizza di assicurazione individuale per la responsabilità civile conseguente all’esercizio del mandato (è ammessa, anche se non è individuale, una polizza delle associazioni di categoria degli amministratori che assicuri tutti gli iscritti). Nel caso dovessero essere eseguiti lavori straordinari, il massimale della polizza andrà adeguato all’importo dei lavori. Su decisione dell’assemblea a maggioranza degli intervenuti e dei millesimi, deve attivare un sito web del condominio che consenta ai condomini in ogni momento di consultare i documenti e le delibere assembleari.
I compiti
Tra i compiti dell’amministratore c’è la tenuta di quattro registri: dei verbali, delle nomine, della contabilità e dell’anagrafe condominiale. Un’innovazione che introduce maggiore trasparenza nella gestione condominiale ma anche un eccesso di burocratizzazione. Nel registro dei verbali vanno annotate le mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni approvate e le dichiarazioni rese dai condomini. Va conservato per la durata della vita condominiale e passato da un amministratore all’altro. In quello delle nomine vanno annotate cronologicamente le date di nomina e revoca di ciascun amministratore. Il registro dell’anagrafe condominiale deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione nei dati deve essere comunicata entro 60 giorni all’amministratore in forma scritta. Infine c’è il registro di contabilità in cui vanno annotati, entro 30 giorni dall’effettuazione, i singoli movimenti di entrata e uscita.
La contabilità
Spetta all’amministratore redigere il rendiconto condominiale annuale delle gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. L’assemblea può nominare un revisore contabile. È imposto l’obbligo, già ribadito più volte dalla giurisprudenza, di creare un conto corrente condominiale su cui vanno fatte transitare le somme ricevute a qualunque titolo. La mancanza di questo conto rappresenta una giusta causa per la revoca dell’amministratore. Ciascun condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia del conto.
Le deleghe
Le deleghe devono essere obbligatoriamente scritte e nessuna delega può essere data all’amministratore. Inoltre se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 del valore proporzionale.
I lavori e le innovazioni
Per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Per quanto riguarda le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, come per esempio l’installazione di un ascensore che modifica l’uso del vano scale o lo scavo nel cortile per costruire posti auto interrati, il quorum da raggiungere per l’autorizzazione a procedere è dei 2/3 del valore dell’edificio e della maggioranza dei partecipanti all’assemblea (anziché la maggioranza dei condomini).
Le maggioranze
Perché l’assemblea sia valida in seconda convocazione è necessaria la presenza di 1/3 degli aventi diritto che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi dell’edificio. Per l’ordinaria amministrazione è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea a patto che possiedano almeno 1/3 dei millesimi. Per le delibere fuori l’ordinaria amministrazione, come la nomina, revoca o riconferma dell’amministratore, l’approvazione del regolamento condominiale, il via libera a riparazioni straordinarie di notevole entità, è necessario il raggiungimento della maggioranza degli intervenuti in assemblea che possiedano almeno la metà del valore dell’edificio. Rispetto al passato lo stesso quorum è applicato anche alle delibere per le cosiddette “innovazioni agevolate”, opere con un marcato contenuto sociale: le migliorie per la sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il contenimento dei consumi energetici e l’uso di fonti di energia rinnovabile, la costruzione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo o al piano terra, l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione televisiva e di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica, l’installazione di impianti di video-sorveglianza sulle parti comuni.Del tutto nuova e “bulgara” è la maggioranza prevista per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni: il quorum prevede un numero di voti pari ai 4/5 dei condomini più i 4/5 del valore dell’edificio (800/1.000).
I morosi
L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. Senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea può ottenere un decreto di ingiunzione. È tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellano, i dati dei morosi. I creditori, da parte loro, non possono rifarsi sui condomini in regola con il pagamento delle loro quote, se non dopo l’escussione (ossia dopo aver iniziato un processo di esecuzione di pagamento) dei morosi. Nel caso di morosità protratta per oltre un semestre l’amministratore è autorizzato a sospendere l’erogazione al condomino moroso dei servizi che possono essere goduti separatamente.
Il distacco dal riscaldamento centralizzato
La riforma del condominio, accogliendo sostanzialmente diverse sentenza della Corte di Cassazione, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato a patto che questo non arrechi notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Non è previsto l’obbligo di preventiva informazione dell’amministratore o dell’assemblea, ma per chi si stacca resta quello di concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato.Manutenzione straordinaria: i soldi vanno anticipati
La riforma del condominio ci voleva, troppo sorpassate le norme che regolavano la materia. Se su questo punto sono tutti d’accordo, nessuno si azzarda a dire che quella partorita a fatica e approvata di corsa da un Parlamento in scadenza (la norma è diventata legge a novembre dello scorso anno, alla fine del governo Monti) sia una riforma perfetta.Troppi i dubbi interpretativi sollevati già all’indomani della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, troppe le burocratizzazioni che rischiano di rendere estremamente complicate le prassi condominiali. Non mancano, infine, alcune palesi contraddizioni.
Tra queste c’è, per esempio, l’aver aggravato la maggioranza richiesta per approvare l’abbattimento delle barriere architettoniche. Ci spiega Pietro Membri, presidente dell’Anaci (l’Associazione nazionale degli amministratori immobiliari): “Questo intervento fa parte di quelli per cui è prevista una maggioranza chiamata ‘agevolata’ pari alla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Peccato che finora bastasse il voto favorevole di un terzo dei condomini in rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi. Non capiamo, sinceramente, come il legislatore abbia potuto alzare il quorum specie considerando che l’abbattimento delle barriere architettoniche è un argomento su cui riscontriamo, in genere, poca sensibilità da parte dei condomini. Con queste maggioranze diventerà ancora più difficile poter intervenire”.
Altra novità controversa è quella che obbliga, in caso di lavori di manutenzione straordinaria, a costituire un fondo apposito di importo pari all’ammontare della spesa (art. 1135). “A mio avviso la norma è stata voluta proprio dai costruttori per tutelarsi dai mancati pagamenti”, continua Membri. “Nella pratica rischia di ritorcerglisi contro: accantonare i soldi potrebbe rivelarsi molto difficile e quindi questa novità potrebbe agire come un deterrente. Insomma, c’è il rischio che stando così le cose i lavori non partano mai”.
Per essere una legge nata per semplificare la convivenza in condominio, la riforma rischia di creare fin troppi conflitti. “Rischiosa”, per esempio, la norma che consente il distacco dal riscaldamento centralizzato. Ancora Membri: “Chi vuole si potrà staccare senza l’obbligo di darne prima comunicazione né attendere il parere positivo dell’assemblea. Nello stesso tempo però la legge prescrive che il distacco avvenga senza aggravio di spesa per gli altri condomini né squilibri di funzionamento. Quindi, una volta che il condomino si è staccato, l’assemblea o l’amministratore potranno chiedergli conto della sussistenza dei due requisiti e, dunque, aprire un contenzioso e una guerra di perizie e controperizie”.
Fonte ER Il portale della Regione Emilia-Romagna
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