Compravendita e obblighi di condominio

Regolamento di condominio e divieti validi anche per chi compra casa senza prima conoscerlo, purché si rispettino alcuni vincoli

La Cassazione ha chiarito che chi acquista un appartamento in un condominio deve rispettare i divieti imposti dal regolamento condominiale, ma solo a patto che sia stato:

• approvato all’unanimità dall’assemblea condominiale;
• trascritto nei registri immobiliari: nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non è sufficiente un generico rinvio al regolamento di condominio.

Il divieto è valido anche se i vincoli imposti sono stati riportati nell’atto di vendita, o se nel compromesso / rogito viene allegato il regolamento di condominio.
In sostanza, è necessario leggere bene il regolamento condominiale prima di effettuare l’acquisto, soprattutto se questo è finalizzato ad investimento, ad esempio per darlo in affitto a studenti o adibirlo a Bed&Breakfast.

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Questo perché, qualora nel regolamento condominiale siano presenti vincoli in tal senso, i divieti sarebbero validi anche se l’acquirente non ne fosse venuto a conoscenza (per non aver letto il regolamento prima della compravendita) e/o non fosse presente, perché non ancora proprietario dell’immobile, al momento della loro approvazione da parte dell’assemblea. Solitamente, i vincoli riguardano le parti comuni del condominio, ma possono essere imposti anche divieti riguardanti la singola proprietà immobiliare, quali appunto l’affitto dell’appartamento, l’avvio di B&B, la tenuta di animali all’interno degli appartamenti condominiali, orari e rumori (musica, etc.), comportamenti sui terrazzi e così via.

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Nel caso in cui il regolamento condominiale limiti i poteri del proprietario di casa, previsti peraltro dal codice civile, affinché i divieti siano validi il regolamento deve essere approvato all’unanimità dall’assemblea. Senza il parere unanime, la clausola vincolante non può essere ritenuta valida. Tale unanimità è valida se:

• raggiunta con assemblea cui partecipino tutti i condomini e tutti votino nello stesso modo;
• al momento della vendita degli appartamenti, il costruttore fa approvare, ai singoli acquirenti, il regolamento di condominio da lui redatto.

Il regolamento condominiale così approvato vincola anche i futuri acquirenti degli immobili appartenenti al condominio, tenuti ad informarsi e leggere il documento in fase di compravendita.
Fonte: Cassazione.


Noemi Ricci - 4 aprile 2017