Guida ai permessi per ristrutturazione o costruzione: tutti gli interventi e le opere in edilizia libera o che richiedono SCIA, DIA, Comunicazione di Inizio Lavori o permesso di costruire.
In un momento fiscalmente favorevole agli interventi di ristrutturazione edilizia è utile conoscere tutti gli adempimenti necessari per avviare i lavori, oltre ai requisiti per accedere alle agevolazioni. Questo, grazie al bonus in forma di
detrazione del 5o% sulle spese sostenute, estesa dalla Legge di Stabilità a
tutto il 2016 (per lavori fino a 96mila euro su ogni singolo immobile. Per
i piccoli interventi di ristrutturazione non è necessaria alcuna segnalazione,
per altri basta comunicare l’inizio lavori, per altri ancora
servono la SCIA (segnalazione
certificata di inizio attività), la DIA o il permesso di costruire: vediamo caso per caso i permessi.
Edilizia libera
Non è necessario alcun adempimento burocratico:
1. Manutenzione ordinaria: definti dall’articolo 31 della legge 457/1978, riguardano «le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad
integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti». In
parole semplici, i comuni lavori di ristrutturazione in appartamento: tinteggiatura, pavimenti, rifacimento impianto elettrico o tubature, caldaie.Per l’abbattimento di pareti o la sostituzione di vani porte bisogna
controllare il regolamento del Comune, che in alcuni casi richiede la Scia.
Stesso discorso per lavori semplici sull’edificio (ritinteggiatura
facciata).
- Eliminazione di barriere architettoniche, esclusa la realizzazione di rampe o ascensori esterni o interventi che alterano la sagoma dell’edificio.
- Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, escluse quelle relative agli idrocarburi, e comunque fuori dai centri abitati.
- Alcuni interventi di attività agricola: movimenti di terra pertinenti all’esercizio agricolo, pratiche agro-silvo-pastorali, serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura e funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.CIL o CILALa procedura di Comunicazione inizio lavori (CIL o CILA) riguarda specifici interventi edilizi: è più semplice della Scia (segnalazione certificazione inizio attività) ed è stata introdotta dalla legge 73/2010, che ha riscritto l’articolo 6 del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Ecco i lavori per cui bisogna presentarla:
- Manutenzione straordinaria: opere per «rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» (es.: abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne). Oltre alla comunicazione di inizio lavori bisogna trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affida la realizzazione ed una relazione tecnica di un tecnico abilitato che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. E’ sempre opportuno verificare i regolamenti comunali per capire quali interventi si considerano straordinari e quali ordinari richiedendo un permesso di costruire (cambio di volumetrie, eccetera).
- Opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.
- Pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
- Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.
- Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.Si ricorda che in tutti i questi casi bisogna anche presentare, dove necessario, l’aggiornamento dei dati catastali.La segnalazione certificata di inizio attività è stata introdotta con la legge 122/2010, che ha modificato l’articolo 19 della legge 241/1990: di fatto sostituisce la DIA (Denuncia di inizio attività) e ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione e via dicendo. Ecco i lavori per cui bisogna presentarla (legge 457/1978):
- Restauro e risanamento conservativo: «interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili». Comprendono «il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio».
- Ristrutturazione edilizia: sono «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente». Comprendono ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti.
- Varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire.Resta la denuncia di inizio attività – che prevede un’attesa di 30 giorni – per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina urbanistico-edilizia vigente, non compresi nei precedenti paragrafi. Di fatto,è stata quasi completamente superata dalla Scia ma è sempre consigliabile consultare i regolamenti dei Comuni .Permesso di costruireL’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia lo prevede nei seguenti interventi:
- nuova costruzione,
- ristrutturazione urbanistica,
- ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, o aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, o mutamenti della destinazione d’uso (in quest’ultimo caso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, che sono quelle interessate da insediamenti di pregio storico, artistico o ambientale).
