Guida Fare Casa: credito e agevolazioni fiscali

Garanzie sul mutuo, leasing immobiliare, agevolazioni per acquisto e ristrutturazione immobili, bonus mobili, prestito ipotecario: Guida "Fare Casa" del Mef.

Tutte le agevolazioni per l’acquisto o affitto di immobili previste dalle più recenti normative sono riassunte e analizzate nella Guida “Fare Casa”, presentata  dal Ministero dell’Economia per fare il punto su tutti gli strumenti attivabili e sul loro impatto. 

=> Tasse prima casa: tutte le agevolazioni 2016

Agevolazioni fiscali

La Legge di Stabilità ha prorogato Bonus Energia, Ristrutturazioni e Mobili fino al 31 dicembre 2016. In particolare:

detrazione del 65% per interventi di riqualificazione energetica su singole unità immobiliari, parti comuni dei condomini, immobili strumentali. Dal 2017 l’agevolazione sarà sostituita da quella sulle ristrutturazione edilizie (al 36%).

• bonus ristrutturazioni, strutturale al 36%, per il 2016 al 50%, con tetto di 96mila euro di spese per unità immobiliare.
• bonus mobili al 50% fino a un tetto di 10mila euro, per acquisto arredi ed elettrodomestici destinati a immobili oggetto di ristrutturazione agevolata.
  => Legge di Stabilità 2016: le nuove detrazioni IRPEF
  La Legge di Stabilità ha introdotto un secondo bonus mobili al 50%, destinato invece alle giovani coppie che acquistano casa: destinato a coniugi o conviventi da almeno tre anni, con la legge Cirinnà, nell’attesa dei chiarimenti ministeriali se ne può prevedere l’estensione automatica alle unioni civili. In tutti i casi almeno uno dei due partner non deve avere superato i 35 anni, l’immobile deve essere acquistato nel 2015 o 2016, deve essere la prima casa. Il bonus è una detrazione IRPEF al 50%, con tetto a 16mila euro, per l’acquisto dei mobili per la nuova casa
  => Immobili e tasse per unioni civili e convivenze
  Infine, per chi affitta immobili ad uso abitativo c’è la cedolare secca, imposta sostitutiva del 21% sul canone di locazione, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni con carenza abitative o ad alta tensione abitativa.
  Mutuo prima casa
  C’è la possibilità di sospendere le rate del mutuo fino a 18 mesi per contribuenti con ISEE fino a 30mila euro. Il mutuo non deve essere superiore a 250mila euro. Deve intervenire una situazione di temporanea difficoltà economica dovuta al decesso di uno dei titolari, infortunio o handicap, predita del lavoro. L’intervento è garantito dal Fondo di solidarietà per i mutui acquisto prima casa del MEF. C’è anche un secondo strumento attivabile per sospendere le rate del mutuo, in questo caso per 12 mesi, ovvero l’accordo per il credito ABI – associazioni consumatori, intervento anch’esso destinato a casi di sospensione del lavoro o riduzione temporanea orario lavorativo.
  
  Un’altra misura è costituita dalla garanzia pari al 50% del mutuo per acquisto o ristrutturazione prima casa, fino a 250mila euro. Tassi agevolati per under 35, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP (istituto autonomo case popolari).
  
  Leasing immobiliare
  Novità introdotta dalla manovra 2016, consente a giovani under 35 oppure, se di età superiore, con reddito fino a 55mila euro, che stipulano contratti di leasing per la prima casa, che non abbiano già un appartamento di proprietà. E’ un contratto di leasing, che quindi prevede il pagamento di un canone per un periodo concordato, al termine del quale l’inquilino può riscattare l’immobile, sempre applicando un prezzo originariamente pattuito. La norma prevede anche agevolazioni fiscali. Per i giovani fino a 35 anni l’agevolazione prevede detraibilità 19% canone di leasing, fino a 8mila euro annui, detraibilità al 19% del prezzo del riscatto, fino a 20mila euro. Per gli altri destinatari, la detraibilità al 19% si applica a un tetto massimo di 4mila euro, e quella sul prezzo del riscatto a un limite di 10mila euro.
  => Leasing prima casa: il vademecum
  Prestito ipotecario
  I proprietari di immobili con almeno 60 anni possono ricorrere al Prestito Ipotecario Vitalizio, che consiste nella conversione di parte dell’immobile in un prestito ipotecario. In caso di decesso del mututatario, gli eredi possono estinguere il debito residuo, cancellando quindi l’ipoteca sull’immobile, vendere l’immobile, lasciare che lo venda la banca mutuataria (con diritto ad incassare la differenza e tutela se il prezzo è inferiore al debito, caso in cui la banca non può chiedere nulla all’erede). La domanda va presentata alla banca.
  => Via libera al prestito vitalizio ipotecario
  Polizze sui prestiti
  C’è un accordo del 2013 fra ABI (banche), Assofin (intermediari finanziari) e associazioni dei consumatori per promuovere la diffusione di polizze assicurative, vita o danni, che proteggono da eventi che riducono la capacità di rimborsare il mutuo.
  Fonte: Mef
• Barbara Weisz - 10 giugno 2016

SCIA semplificata, modello unico 2017

Dal 2017 modello unico in tutto Italia per la SCIA, con procedura semplificata e automatica, se servono autorizzazioni interviene la SCIA 2.

Semplificazione per la SCIA nella Riforma della PA, con un unico modello valido in tutto il Paese, da presentare ad un unico sportello, che interagirà con le eventuali altre amministrazioni interessate. In pratica, la Segnalazione certificata di inizio attività per lavori edilizi o aprire un’attività d’impresa diventa una mera comunicazione, da accogliere in automatico (purché non servano autorizzazioni espresse). Anzi, l’eventuale richiesta di documentazione aggiuntiva è considerata inadempienza sanzionabile sotto il profilo disciplinare. Il nuovo modulo unificato a livello nazionale per la SCIA sarà pubblicato sui siti delle pubbliche amministrazioni.

=> SCIA, modello unico in tutta Italia

Le novità sono contenute in un decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri del 15 giugno nell’ambito dell’attuazione della Riforma della PA (legge 124/2015).

Attenzione: nei casi in cui non basta il silenzio assenso ma serve un titolo espresso, interviene una diversa procedura, SCIA 2. Non ci sono dettagli ulteriori, rimandati a un provvedimento ministeriale di coordinamento fra le diverse norme. Sarà sempre un decreto attuativo a stabilire con precisione quali sono i casi in cui si può utilizzare la nuova SCIA semplificata e quali continuano a richiedere un’autorizzazione, SCIA 2.

=> Ristrutturazioni in edilizia: i permessi caso per caso

La SCIA semplificata è quindi un procedimento praticamente automatico: si invia il modello all’ufficio della PA (anche in via telematica), si riceve in risposta una ricevuta, che costituisce comunicazione di avvio del procedimento, nella quale sono indicati i termini entro cui l’amministrazione è tenuta a fornire una risposta oppure scatta il silenzio-assenso.

I modelli e la procedura, come detto, sono rese uniformi su tutto il territorio nazionale, semplificando il lavoro dei professionisti che seguono più pratiche che, al momento, richiedono procedure diverse.

E’ previsto un periodo transitorio per l’intero 2016, quindi le nuove regole sulla SCIA saranno operative dal 2017. In caso di SCIA unica, la possibilità di iniziare subito l’attività è circoscritta ai caso in cui non sono necessarie autorizzazioni o titoli espressi. Il provvedimento di sospensione dell’attività, è limitato ai soli casi di attestazioni non veritiere o di coinvolgimento di interessi sensibili (ambiente paesaggi, e via dicendo).

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Ristrutturazioni in Edilizia, i permessi caso per caso

Guida ai permessi per ristrutturazione o costruzione: tutti gli interventi e le opere in edilizia libera o che richiedono SCIA, DIA, Comunicazione di Inizio Lavori o permesso di costruire.

In un momento fiscalmente favorevole agli interventi di ristrutturazione edilizia è utile conoscere tutti gli adempimenti necessari per avviare i lavori, oltre ai requisiti per accedere alle agevolazioni. Questo, grazie al bonus in forma di detrazione del 5o% sulle spese sostenute, estesa dalla Legge di Stabilità a tutto il 2016 (per lavori fino a 96mila euro su ogni singolo immobile. Per i piccoli interventi di ristrutturazione non è necessaria alcuna segnalazione, per altri basta comunicare l’inizio lavori, per altri ancora servono la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), la DIA o il permesso di costruire: vediamo caso per caso i permessi.

=> Sogeea UOT: pratiche edilizie online

Edilizia libera

Non è necessario alcun adempimento burocratico:

1. Manutenzione ordinaria: definti dall’articolo 31 della legge 457/1978, riguardano «le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti». In parole semplici, i comuni lavori di ristrutturazione in appartamento: tinteggiatura, pavimenti, rifacimento impianto elettrico o tubature, caldaie.Per l’abbattimento di pareti o la sostituzione di vani porte bisogna controllare il regolamento del Comune, che in alcuni casi richiede la Scia. Stesso discorso per lavori semplici sull’edificio (ritinteggiatura facciata).

• Eliminazione di barriere architettoniche, esclusa la realizzazione di rampe o ascensori esterni o interventi che alterano la sagoma dell’edificio.
• Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, escluse quelle relative agli idrocarburi, e comunque fuori dai centri abitati.
• Alcuni interventi di attività agricola: movimenti di terra pertinenti all’esercizio agricolo, pratiche agro-silvo-pastorali, serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura e funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
  CIL o CILA
  La procedura di Comunicazione inizio lavori (CIL o CILA) riguarda specifici interventi edilizi: è più semplice della Scia (segnalazione certificazione inizio attività) ed è stata introdotta dalla legge 73/2010, che ha riscritto l’articolo 6 del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Ecco i lavori per cui bisogna presentarla:

• Manutenzione straordinaria: opere per «rinnovare e sostituire  parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» (es.: abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne). Oltre alla comunicazione di inizio lavori bisogna trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affida la realizzazione ed una relazione tecnica di un tecnico abilitato che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. E’ sempre opportuno verificare i regolamenti comunali per capire quali interventi si considerano straordinari e quali ordinari richiedendo un permesso di costruire (cambio di volumetrie, eccetera).

• Opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.
• Pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
• Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.
• Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
  Si ricorda che in tutti i questi casi bisogna anche presentare, dove necessario, l’aggiornamento dei dati catastali.
  => Condoni edilizi, domande ferme
  SCIA
  La segnalazione certificata di inizio attività è stata introdotta con la legge 122/2010, che ha modificato l’articolo 19 della legge 241/1990: di fatto sostituisce la DIA (Denuncia di inizio attività) e ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione e via dicendo. Ecco i lavori per cui bisogna presentarla (legge 457/1978):

• Restauro e risanamento conservativo: «interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili». Comprendono «il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli  elementi estranei all’organismo edilizio».
• Ristrutturazione edilizia: sono «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente». Comprendono ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti.
• Varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire.
  => Detrazioni fiscali 2016 per le ristrutturazioni edilizie
  DIA
  Resta la denuncia di inizio attività – che prevede un’attesa di 30 giorni – per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina urbanistico-edilizia vigente, non compresi nei precedenti paragrafi. Di fatto,è stata quasi completamente superata dalla Scia ma è sempre consigliabile consultare i regolamenti dei Comuni .
  Permesso di costruire
  L’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia lo prevede nei seguenti interventi:

• nuova costruzione,
• ristrutturazione urbanistica,
• ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, o aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della  sagoma, dei prospetti o delle superfici, o mutamenti della destinazione d’uso (in quest’ultimo caso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, che sono quelle interessate da insediamenti di pregio storico, artistico o ambientale).      
• LEGGI TUTTO
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Detrazioni fiscali 2016 per le ristrutturazioni edilizie

La detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione edilizia è un’agevolazione strutturale, fissata originariamente (dl 201/2011) al 36% per un importo complessivo non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Aliquota e tetto, tuttavia, possono variare: la Legge di Stabilità (208/2015), per esempio, concede per il 2016 un bonus del 50% fino a 96.000 euro di spesa per immobile. Dal 1° gennaio 2017, in assenza di altre modifiche, la detrazione ritornerà al 36% con il limite di 48.000 euro.

Guida in pillole alla detrazione fiscale 2016 sulle spese per interventi di ristrutturazione edilizia: requisiti, calcolo e modalità di fruizione del bonus

=> Guida 2016 alle agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni

In generale, tra le più recenti novità spicca la maggiore detrazione Irpef e Ires per gli interventi su edifici in zone sismiche ad alta pericolosità (se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive) e la detrazione Irpef per acquisti di immobili ristrutturati.

Bonus ristrutturazione

Rientrano nel bonus ristrutturazione le spese sostenute per ristrutturare abitazioni e parti comuni di edifici residenziali nel territorio dello Stato. Per calcolare la detrazione occorre far riferimento al totale delle spese sostenute con il criterio di cassa. Tale importo va ripartito tra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa e che hanno diritto alla detrazione.
Il bonus è ammesso fino a quando si trova capienza nell’imposta Irpef annuale. La parte eccedente non potrà essere recuperata neanche in esercizi successivi. Esempio: Irpef complessiva pari a 1.000 euro; quota annuale detraibile pari a 1.500 euro. La quota eccedente di 500 euro non potrà essere recuperata né chiesta a rimborso.
La detrazione è ripartita in 10 quote annuali a partire dall’anno in cui la spesa è sostenuta. Se si vende casa prima dei dieci anni, si può scegliere se continuare a godere delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferirne il diritto all’acquirente (se persona fisica).

Beneficiari

Possono fruire della detrazione i seguenti contribuenti assoggettati a Irpef:

• proprietari e nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento;
• locatari e comodatari;
• soci di cooperative;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.
• soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata, alle stesse condizioni degli imprenditori individuali.

Interventi ammessi

• Manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali;
• ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria, opere di restauro e risanamento conservativo effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali;
• ricostruzione o ripristino degli immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi (se è stato dichiarato lo stato di emergenza);
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
• eliminazione di barriere architettoniche e installazione di strumenti in grado di favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;
• adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Adempimenti

Per fruire dell’agevolazione è necessario: l’invio della comunicazione all’Asl competente; il pagamento tramite bonifico bancario o postale dal quale risultino la causale del versamento (banche e poste tratterranno una ritenuta d’acconto dell’8% sulle imposte sul reddito dovuta dall’impresa che effettua il lavori); il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione e il codice fiscale o numero di partita Iva del destinatario del pagamento.

=> Detrazione ristrutturazioni: il bonifico parlante

 Di contro, non è più necessaria la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara nè l’indicazione del costo della manodopera nella fattura dei lavori